El precio de la vivienda en Ceuta mantiene una tendencia claramente alcista, con subidas sostenidas tanto a corto como a largo plazo y un mercado cada vez más tensionado.
Según el último informe mensual del portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio de la vivienda en venta en Ceuta capital se situó en abril de 2026 en 2.455 euros por metro cuadrado, un 9,77% más que hace un año. El valor medio por inmueble alcanza los 253.944 euros.
La oferta, sin embargo, sigue siendo muy limitada. El portal contabiliza 187 viviendas en venta, con una superficie media de 65 metros cuadrados.
Este desequilibrio entre oferta y demanda sitúa al mercado en la categoría de “caliente”, término que define escenarios en los que los tiempos de venta son reducidos.
Por zonas, el distrito Centro registra los precios más elevados, con 3.044 euros/m² y un valor medio de 345.497 euros por vivienda, mientras que Muelle se mantiene como la opción más asequible, con 2.116 euros/m².
En paralelo, la actividad hipotecaria refleja ese dinamismo. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero de 2026 se firmaron 55 hipotecas en Ceuta, frente a las 34 del mismo mes del año anterior, lo que supone un aumento del 61,7%. Este indicador se publica con dos meses de retraso, por lo que aún no hay datos de febrero, marzo y abril.
Crecimiento sostenido
El encarecimiento no es puntual. En el último año, los precios han subido un 9,77%; un 8,07% en seis meses y un 1,01% en el último mes, lo que evidencia una subida continuada, aunque con cierta moderación reciente.
A cinco años, el incremento acumulado alcanza el 20,46%. Las viviendas de menos de 100 m² son las que más se encarecen (+22,91%), frente al 20,46% de las de mayor tamaño.
En el corto plazo, no obstante, se observan ajustes: en el último mes, los precios han bajado un 9,56% en viviendas de más de 100 m² y un 17,84% en las de menor superficie. Pese a ello, la tendencia general sigue siendo alcista.
En términos absolutos, una vivienda de menos de 100 m² cuesta de media 180.581 euros, frente a los 344.074 euros de las de mayor tamaño.
Un mercado sin margen de expansión
La presión sobre los precios responde en gran medida a factores estructurales. Ceuta carece de suelo disponible para crecer y la obra nueva es prácticamente inexistente, lo que limita la capacidad de aumentar la oferta.
A esto se suma una demanda sostenida, impulsada en parte por la llegada de funcionarios y personal destinado a la ciudad. Con un parque de vivienda reducido y sin grandes promociones en marcha, cualquier incremento de la demanda se traslada directamente a los precios.
El resultado es un mercado tensionado en el que acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, resulta cada vez más difícil para una población de unos 85.000 habitantes.
Alquiler: aún más presión
La situación es incluso más restrictiva en el mercado del alquiler. La falta de oferta es más acusada y dificulta obtener estadísticas fiables. Los portales inmobiliarios apenas registran una decena de viviendas disponibles en toda la ciudad.
Los precios, además, son elevados en relación con el mercado local: alrededor de 1.000 euros mensuales en zonas céntricas y entre 600 y 700 euros en viviendas más modestas o periféricas.
En un contexto nacional de máximos históricos, el acceso al alquiler en Ceuta se vuelve cada vez más limitado.
Vivienda pública ante un mercado tensionado
En un mercado inmobiliario marcado por el alza continuada de precios, la escasez de oferta y la falta de margen físico para crecer, la vivienda pública gana peso como una de las principales herramientas para corregir desequilibrios y facilitar el acceso residencial en Ceuta.
Los últimos datos reflejan esa presión. El precio medio de venta en Ceuta capital alcanzó en abril los 2.455 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 9,77%, mientras la oferta apenas alcanza 187 viviendas activas en venta. A ello se suma un mercado del alquiler especialmente tensionado, con muy pocas viviendas disponibles y precios elevados para el contexto local.
Este escenario ha reforzado la estrategia de la Ciudad Autónoma para ampliar el parque residencial público a través del nuevo Plan de Vivienda 2025-2028, una de las principales apuestas del Ejecutivo local en materia urbanística y social.
La pasada semana, la directora general de Vivienda, Tamara Guerrero, participó en la Comisión Multilateral de Vivienda celebrada en Madrid, donde trasladó al Gobierno central la necesidad de reforzar la financiación destinada a Ceuta.
La Ciudad reclama que el Plan Estatal de Vivienda reserve al menos un 1% de sus fondos para la autonomía, lo que permitiría movilizar alrededor de 70 millones de euros durante los próximos cinco años.
El objetivo es ambicioso: impulsar hasta 1.000 nuevas viviendas, principalmente destinadas al alquiler asequible y orientadas a jóvenes, familias con dificultades económicas y colectivos vulnerables.
El plan también contempla ayudas a la compra y alquiler, además de actuaciones de rehabilitación y mejora energética sobre parte del parque público existente.
El principal obstáculo: el suelo
La limitada extensión territorial de Ceuta condiciona cualquier desarrollo urbanístico. Sin apenas capacidad de expansión y con escasez de grandes bolsas disponibles, el acceso a nuevos terrenos resulta determinante para que el plan pueda ejecutarse.
En este contexto cobra especial relevancia la cesión de terrenos por parte del Ministerio de Defensa, una reivindicación histórica de la Ciudad y una de las claves para desbloquear futuros desarrollos residenciales.
El primer espacio en incorporarse a esta estrategia será el antiguo Cuartel Fischer, considerado prioritario dentro de la hoja de ruta urbanística del Gobierno local.
La desafectación y posterior cesión de estos terrenos permitiría disponer de una nueva bolsa de suelo para promociones residenciales, una cuestión estratégica en una ciudad donde cada metro disponible tiene un alto valor urbanístico.
En ese contexto, la vivienda pública deja de ser una política complementaria para convertirse en una herramienta estructural de planificación.
La evolución reciente del mercado refuerza ese diagnóstico. Mientras el número de hipotecas firmadas crece y los precios continúan al alza, el acceso a la vivienda se complica para buena parte de la población local.
Para una ciudad de unos 85.000 habitantes y limitada geográficamente, la ampliación del parque público aparece como una de las pocas palancas reales para contener la tensión residencial y ofrecer alternativas a medio plazo.
