Ceuta está más cerca de tener una ordenanza reguladora para facilitar el acceso a la vivienda, al menos para las familias que cumplan con una serie de condiciones y estén dispuestas a asumir un alquiler.

Para ello, la Ciudad está elaborando una norma que regula las condiciones para construir y acceder a esos pisos, que deberá pasar por la correspondiente comisión informativa ante de su aprobación en el Pleno. Ese borrador, al que ha tenido acceso El Faro, perfila la pauta a seguir para el futuro y recoge que los precios de esos alquileres serán accesibles y por debajo de lo que marca en la actualidad el mercado libre.

El texto recuerda que la Asamblea aprobó a finales de enero el primer Plan de Vivienda de la Ciudad de Ceuta 2025-2028, con el objetivo de poner a disposición de los ciudadanos hasta 1.000 viviendas, tanto de promoción pública, privada incentivada y de colaboración público-privada. Añade que "a tenor de su motivación y finalidad, el Plan de Vivienda local destinará todas las viviendas de nueva construcción que lleve a cabo la Ciudad a alquiler, sin perjuicio de otras formas de cesión o tenencia temporal".

Tres modalidades de arrendamientos

La ordenanza recoge que habrá tres tipos de arrendamientos: el denominado alquiler asequible o de Régimen General, el de Régimen Especial y el alquiler social o Vivienda Social. Para cada uno de ellos se establece un precio, que es el que el que determina el Plan Estatal de Vivienda al tratarse de inmuebles protegidos.

Así las cosas, una vez que se oferten y adjudiquen, las familias pagarán al mes 7,5 euros por metro cuadrado en el tipo del Régimen General. O lo que es lo mismo, un piso de 60 metros cuadrados tendría que abonar mensualmente 450 euros.

En los supuestos de viviendas incluidas en el Régimen Especial, esa cantidad baja hasta los 4,5 euros por metro cuadrado, con lo que el mismo inmueble de 60 metros cuadrados, por ejemplo, supondría un desembolso al mes de 270 euros.

Hay una tercera modalidad o tipo, el alquiler social, que es todavía más bajo, ya que está fijado en dos euros por metro cuadrado e incluso "podrá reducirse, en cada caso, hasta el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia". El mismo piso puesto como ejemplo de 60 metros tendría un coste de 120 euros al mes para las familias que lo habiten.

Las viviendas de alquiler social podrán ser objeto de cesión de uso u otras formas de tenencia temporal que puedan acordarse y la renta inicial se actualizará anualmente en función de la variación porcentual del IPC o el indicador que lo sustituya.

Modificación del Registro Públicos de Demandantes de Vivienda

Para acceder a este millar de viviendas que se quiere impulsar a través de la Administración local, los beneficiarios deberán estar inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda, que en Ceuta está ahora en fase de modificación y cuyo objetivo es simplificar y agilizar los procesos de selección "que solucionen el problema de las viviendas públicas vacías y favorezcan la rotación de adjudicatarios, imprescindible en viviendas destinadas al alquiler", subraya el borrador.

Por ello, "el objetivo de esta ordenanza de actuaciones protegidas de la Ciudad de Ceuta es asegurar que la importante inversión pública que la promoción de vivienda requiere se corresponda con el compromiso de mantener el parque público sujeto a limitaciones que aseguren su pervivencia y su destino como instrumento al servicio de la política de vivienda de la Ciudad", aclara el texto.

No obstante, la ordenanza será de aplicación a las actuaciones de protección pública que se lleven a cabo en el marco del Plan de Vivienda de la Ciudad de Ceuta y del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación que sean de aplicación. Este Plan de Vivienda local se enmarca, a su vez, en el Plan Integral de Desarrollo Socioeconómico de la Ciudad de Ceuta, aprobado por el Gobierno de España octubre de 2022.

Los objetivos generales de la ordenanza

El borrador de la ordenanza es muy extenso con el fin de detallar al máximo las actuaciones que se van a regular. De hecho, está estructurado en ocho capítulos y consta de 15 artículos, que a su vez se dividen en numerosos apartados.

Pero más allá de los detalles, el texto pone de manifiesto que el objeto de la norma es establecer los requisitos y el procedimiento para la calificación provisional y definitiva de actuaciones de viviendas protegidas o de protección pública, promovidas al amparo del Plan de Vivienda de la Ciudad de Ceuta, así como para las actuaciones de públicas en el marco del Plan Estatal de Vivienda que sean de aplicación, tanto para inmuebles de nueva construcción como ya edificados.

Otros detalles que se exponen en el articulado es que la protección de la actuación tendrá una duración mínima de 50 años, salvo disposición legal, y que determinará los precios máximos de venta y renta y los requisitos generales que deberán reunir los adjudicatarios.

Requisitos de los adjudicatarios

Podrán promover viviendas de protección pública o protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, y las cooperativas de vivienda que se constituyan para uso propio, en los términos previstos en el Plan de Vivienda de la Ciudad o en el estatal vigente en cada momento.

Las viviendas protegidas se destinarán a las personas físicas que reúnan los requisitos que se establezcan para cada actuación en la calificación provisional y constituyan en ella su residencia habitual y permanente.

Eso sí, no podrá ser destinatario de una casa protegida quien sea titular del pleno dominio de una vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.

No obstante, podrán establecerse excepciones en supuestos de traslado a otra ciudad por motivos laborales, realojos por actuaciones de rehabilitación o situaciones catastróficas, víctimas de violencia de género o terrorismo, necesidad sobrevenida de vivienda adaptada y afectados por actuaciones urbanísticas, declaración de ruina inminente o desalojo, entre otros.

Precios desorbitados en el mercado libre

Para justificar la aprobación de esta ordenanza, el borrador incluye una introducción. Entre los argumentos que sustentan la norma están el artículo 47 de la Constitución, que contempla el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales.

Además, también acude a la Ley del derecho a la vivienda de 2023, que la considera como un bien esencial y remarca el compromiso europeo “de favorecer el acceso a la vivienda de una calidad suficiente, a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar con vistas a eliminar progresivamente dicha situación y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos suficientes”.

Y postula un cambio de paradigma en la consideración jurídica de la vivienda, para reforzar su función como servicio social de interés general, a fin de garantizar el derecho efectivo a un hogar digno y asequible para todas las personas, "especialmente jóvenes, integrantes de colectivos en riesgo de exclusión o con más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos".

Otra premisa que utiliza la Ciudad en la ordenanza es el desequilibrio entre "la menguante promoción de vivienda sometida a algún régimen de protección pública y la creciente demanda social de una vivienda asequible, sobre todo en arrendamiento, se ha visto acrecentado en los últimos años, con un mercado residencial de precios desorbitados en toda España, no siendo Ceuta una excepción".

También se regula la venta

La ordenanza que se está diseñando en Ceuta y que pasará a la comisión informativa antes de llegar al Pleno se centra en la regulación del alquiler, ya que el plan aprobado quiere que las 1.000 viviendas previstas se destinen al alquiler.

Pese a ello, la norma también incluye en su articulado los supuestos en los que se produzca una compraventa de vivienda y dicta las condiciones para ello. Así, incluye literalmente que las VPO de nueva construcción "tendrán un precio limitado de venta y renta en tanto dure su período de protección, de conformidad con lo establecido en esta Ordenanza".

Ese coste máximo de venta de las viviendas protegidas es de 2.000 euros por metro cuadrado en aplicación de la presente y en caso de que disponga garajes y trastero el precio máximo por metro cuadrado construido será el 40% del de el inmueble. Será la consejería que ostente la competencia en materia de vivienda la que podrá aprobar modelos tipo de contratos de arrendamiento y de compraventa.