La Ciudad Autónoma de Ceuta ha iniciado el procedimiento para la elaboración de estudios previos y la redacción del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) del área denominada ‘APR_15_01 Sarchal’, una actuación urbanística incluida en el Texto Refundido de la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta (TRPGOUCE), aprobado definitivamente en diciembre de 2023.
Con este proyecto, el Gobierno local busca promover una transformación integral del entorno, atendiendo a criterios de sostenibilidad, accesibilidad y protección del patrimonio.
El contrato, que se tramita conforme a la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público (LCSP), tiene como objeto principal la redacción del Plan Especial de Reforma Interior y la realización de los estudios previos necesarios para definir las actuaciones de mejora urbanística y social. Además, incluye la elaboración de documentación posterior a la aprobación inicial, como la respuesta a alegaciones y la integración de informes sectoriales, así como la evaluación ambiental estratégica del proyecto, según la Ley 21/2013 de evaluación ambiental.
El adjudicatario asumirá también la coordinación con las administraciones competentes, la tramitación de informes supramunicipales y la elaboración de documentación complementaria requerida durante el proceso, garantizando que el documento final cumpla con todos los requisitos técnicos y normativos. El objetivo último es lograr un plan plenamente adaptado a la legislación vigente y que asegure la coherencia entre las actuaciones urbanísticas y el marco legal.
El TRPGOUCE establece que el área ‘APR_15_01 Sarchal’ debe desarrollarse como una Actuación de Transformación Urbanística, en concordancia con el Real Decreto Legislativo 7/2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la Agenda Urbana Española. La figura del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) se presenta así como el instrumento clave para la regeneración urbanística y social del barrio, mediante una actuación integrada que combine la mejora del entorno, la creación de espacios libres y la revalorización del patrimonio histórico.
El proyecto busca, además, mejorar las condiciones edificatorias, la accesibilidad y la red viaria de la barriada del Sarchal, en conexión con el recinto fortificado del Monte Hacho, una de las zonas de mayor valor histórico y paisajístico de Ceuta. De este modo, el PERI contribuirá no solo a la ordenación física del espacio, sino también a su puesta en valor patrimonial y revitalización social.
El expediente de contratación deberá justificar la necesidad administrativa del servicio y la idoneidad técnica de la propuesta. En este sentido, la Administración local reconoce la insuficiencia de medios propios para llevar a cabo la redacción del PERI sin afectar a otros servicios municipales esenciales, motivo por el cual se considera imprescindible la contratación de un equipo técnico especializado.
La primera fase del contrato contempla la elaboración de estudios previos, imprescindibles para definir con precisión el ámbito de actuación y las condiciones urbanísticas del entorno. Estos estudios deberán analizar tanto la realidad física y jurídica de las fincas afectadas como su situación en el Registro de la Propiedad, el Catastro y otras fuentes oficiales. Asimismo, se evaluarán las afecciones derivadas del Dominio Público Hidráulico, la servidumbre ambiental y las restricciones asociadas al Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico del Recinto del Hacho.
De forma complementaria, se deberán tener en cuenta las limitaciones impuestas por organismos sectoriales como AESA, Costas, Defensa, Patrimonio Histórico o la Agencia de Aguas, garantizando la plena compatibilidad del planeamiento con las normas ambientales y de protección patrimonial. La legislación ambiental vigente obliga a incorporar criterios de sostenibilidad, así como mecanismos de corrección y compensación frente a posibles impactos derivados del desarrollo urbanístico.
Los estudios incluirán un levantamiento topográfico, un análisis pormenorizado de la ocupación de inmuebles, un estudio hidrológico e hidráulico y una evaluación del riesgo de inundación, junto con una revisión de la compatibilidad del planeamiento vigente. Se prevé también la realización de reuniones periódicas con los propietarios y ocupantes de las viviendas del ámbito, cuya información se documentará mediante actas oficiales que pasarán a formar parte de la documentación final del contrato.
La segunda fase se centra en la redacción del Plan Especial de Reforma Interior (PERI), basándose en las conclusiones obtenidas de los estudios previos y en la legislación urbanística aplicable. Este documento abarcará el ámbito ‘APR_15_01 Sarchal’ delimitado en los planos del TRPGOUCE e incluirá todos los estudios, planes y documentos necesarios para cumplir con los objetivos del contrato. Además, exigirá la realización de gestiones, reuniones y visitas para completar los trabajos y asegurar el cumplimiento de las prescripciones técnicas.
El PERI deberá coordinarse con el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico del Recinto del Hacho (PEPCH-03) y observar las disposiciones supramunicipales relativas a Costas, Defensa, Patrimonio Histórico, servidumbres aeronáuticas, LIC-ZEPA y aguas. El adjudicatario será responsable de aplicar la normativa urbanística y sectorial vigente, garantizando que el plan cumpla con lo referentes al desarrollo y aplicación de la Ley del Suelo.
El proceso de redacción incorporará una fase de participación ciudadana, mediante reuniones semanales con los particulares afectados, propietarios y ocupantes de los inmuebles incluidos en el ámbito. Estas reuniones, amparadas por los artículos 4 y 5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS2015), garantizarán el derecho de los ciudadanos a participar en la ordenación urbanística, y quedarán debidamente documentadas en actas oficiales que reflejen las deliberaciones y acuerdos alcanzados.
La Consejería de Fomento, Medio Ambiente y Servicios Urbanos, ejercerá una función de supervisión y dirección técnica del proyecto. Un técnico designado por el órgano de contratación será el responsable de coordinar las reuniones quincenales con el Área de Planeamiento y Gestión Urbanística, que se celebrarán en las dependencias del Palacio Autonómico, salvo incidencias puntuales. Este seguimiento garantizará la coherencia técnica de los trabajos y el cumplimiento de los plazos establecidos.
El contrato incluye también la presentación del documento para la evaluación ambiental estratégica, que permitirá integrar los aspectos ambientales en el planeamiento urbanístico. Este documento analizará los efectos significativos del PERI sobre el medio ambiente, evaluará las alternativas posibles, y propondrá medidas de corrección y mitigación de los impactos negativos detectados.
Durante la fase de información pública, el adjudicatario deberá elaborar un informe de resultados que recoja las observaciones y alegaciones presentadas, así como una memoria de modificaciones que detalle los cambios introducidos en el plan y justifique las propuestas no incorporadas. Posteriormente, en la fase de aprobación definitiva, se presentará la versión final del Documento Ambiental Estratégico (DAE), la memoria final del PERI y la documentación gráfica actualizada con las modificaciones finales aprobadas.
El contratista deberá garantizar que toda la documentación cumpla con los requisitos de evaluación ambiental y con la normativa sectorial aplicable en cada fase del proceso. Este compromiso de rigor técnico y transparencia busca asegurar que la planificación del Sarchal se realice bajo criterios de legalidad, sostenibilidad y eficiencia, alineados con las políticas urbanas europeas y nacionales.
Con la puesta en marcha de este Plan Especial de Reforma Interior, la Ciudad da un paso decisivo hacia la transformación del barrio del Sarchal en un entorno urbano más ordenado, accesible y habitable, que conjugue el desarrollo urbanístico con la preservación de su identidad histórica. Este proyecto se erige así como un modelo de regeneración urbana integral, orientado a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y a reforzar el valor patrimonial y paisajístico de uno de los enclaves más emblemáticos de la ciudad.
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