Los elevados precios de la vivienda en Ceuta parece que no son un obstáculo, al menos por ahora, para que el mercado siga registrando un saldo positivo en la adquisición de inmuebles. Es una de las consecuencias que se extraen del último informe oficial sobre transmisiones de propiedades inmobiliarias del Instituto Nacional de Estadística (INE) y que abarca todo lo que ha sido el ejercicio 2025.
En el conjunto del año, en Ceuta se registraron 965 transmisiones de derechos de propiedad, frente a las 850 contabilizadas en 2024. El incremento interanual es del 13,5%, lo que supone 115 operaciones más. La evolución es positiva, aunque con matices, ya que el crecimiento se concentra especialmente en la compraventa de pisos y casas, mientras que otras figuras jurídicas muestran comportamientos desiguales.
En el caso de la venta de viviendas, que es el principal termómetro del mercado residencial, alcanzó el pasado año un total de 680 operaciones, frente a las 577 del ejercicio anterior. El aumento es del 17,8%, es decir, 103 transacciones más. Esto quiere decir que el dinamismo del mercado estuvo impulsado fundamentalmente por operaciones de carácter económico más que por transmisiones derivadas de procesos hereditarios u otras fórmulas jurídicas.
La segunda mano tira del mercado
De hecho, las herencias de fincas descendieron ligeramente en Ceuta en los últimos 12 meses, en los que se anotaron 196 transmisiones de este tipo, frente a las 208 de 2024, lo que supone una caída del 5,8%. Este retroceso contrasta con el fuerte peso que esta modalidad ha tenido en años anteriores. Las donaciones apenas variaron (nueve en 2025 frente a ocho en 2024) mientras que las permutas sumaron dos operaciones. En la categoría de otras variantes de transmisión de propiedades inmobiliarias se registraron 78 casos, frente a 57 el año anterior, lo que implica un incremento del 36,8%.
Este análisis deja claro que sigue habiendo demanda de pisos o casas, pero con el matiz de que la mayoría de acuerdos rubricados se refieren a vivienda usada. En 2025 se formalizaron 586 compraventas de fincas de segunda mano, por las 511 apuntadas en 2024. El crecimiento es del 14,7%, es decir, 75 operaciones adicionales. Aunque el incremento porcentual es más moderado que en la vivienda nueva, el peso estructural de la segunda mano resulta evidente y representa aproximadamente el 86% de las compraventas totales del ejercicio analizado, apenas dos puntos menos que el año anterior.
No obstante, el mercado de vivienda nueva fue el que más creció en términos relativos. En 2025 se vendieron 94 viviendas sin estrenar, frente a las 66 de 2024. El aumento interanual alcanza el 42,4%, una variación superior a la media del mercado local. Esto puede obedecer a una mayor absorción de promociones recientes o a la entrada de nueva oferta en el mercado, aunque el volumen absoluto sigue siendo reducido si se compara con la vivienda usada.
Más vivienda libre que protegida
Esta distribución pone de relieve una característica persistente del mercado ceutí, como es la limitada oferta de obra nueva frente a un parque residencial consolidado que concentra la mayor parte de las transacciones. Otra variable que introduce el INE en su informe es la división entre vivienda libre en el mercado y vivienda protegida. El año pasado se transmitieron 139 casas de protección (la mismas que en 2024), mientras que las calificadas como libres sumaron 541.
A nivel nacional, en el año 2025 se transmitieron 2.381.840 fincas inscritas en los registros de la propiedad, un 7,6% más que en 2024. En el caso de las compraventas se anotaron 1.375.494 (un 11,4% más), de las que 714.237 fueron de casas o pisos (un 11,5% más).
El número de viviendas libres por un cambio de propietario debido a una compraventa aumentó en toda España un 12,3% en el ejercicio pasado y el de protegidas lo hizo en un 1,8%. El número de operaciones sobre hogares nuevos se incrementó un 16,1% y el de usados un 10,3%. La comunidad que registró el mayor aumento en la compraventa de vivienda en 2025 fue Castilla y León (18,9%). Navarra registró el menor crecimiento (2,2%).
