Primera sentencia de la Audiencia contraria a Emvicesa sobre Serrano Orive

Es la primera sentencia sobre la promoción de viviendas de Serrano Orive que dicta la Sección VI de la Audiencia Provincial de Cádiz en Ceuta, que ha tenido como ponente al magistrado Fernando Tesón. Quedan más fallos por conocer al ser múltiples los recursos presentados o bien por Emvicesa o bien por afectados en torno a un asunto que se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza para el Ayuntamiento.

En esta sentencia, a cuyo contenido íntegro ha tenido acceso El Faro de Ceuta, se desestima el recurso interpuesto por Emvicesa contra el fallo que dictó el Juzgado de Primera Instancia número 5 que dio la razón al ocupante de la casa, cuyos intereses han estado defendidos por el abogado Guillermo Martínez, del Bufete Lería y Martínez. Además se le condena el pago de las costas del recurso.

Emvicesa alegó un error en la valoración de la prueba en cuanto a la calificación de las viviendas de Serrano Orive y la legislación aplicable a la sociedad municipal respecto a la duración de los contratos de arrendamiento e inobservancia de la doctrina jurisprudencial existente al respecto y aplicación de normativa errónea. Según el recurso, en el acta de la comisión local de la vivienda en su reunión de 14 de noviembre de 2007 se especifica claramente el objeto y destino de tales viviendas, que no es otro que el “arrendamiento para jóvenes”, entendiendo que se confunde el plazo de protección en que el inmueble debe estar destinado a dicho fin con el derecho subjetivo de los inquilinos y su derecho a permanecer en la vivienda, dado que su juventud no dura 25 años, resultando contrario a la finalidad de la norma mantener a dichos arrendatarios en las viviendas durante tal periodo temporal, sin que exista ninguna disposición que así lo especifique.

La Audiencia es clara en su sentencia al considerar que el recurso no puede prosperar. La clave en la que se centra la resolución de este litigio es precisamente la interpretación de las cláusulas contractuales en atención no solo a su literalidad sino a la determinación de la voluntad de las partes, aludiendo de manera específica al artículo 1282 del Código Civil que dispone que para juzgar la intención de las partes deberá atenderse a los actores anteriores, coetáneos o posteriores al contrato.

“En nuestro caso, esta norma básica interpretativa resulta trascendental, permitiéndonos acudir a otros mecanismos complementarios atendidas las circunstancias concretas, dando relevancia al comportamiento conjunto y general observado por las partes que se ve reflejado en las negociaciones entre la entidad pública actora y los inquilinos ante la iniciativa de poner en venta el inmueble, con una marcha atrás para volver a iniciar los trámites añadiendo unas condiciones a la licitación en las que se acepta claramente por ambas partes una situación en la que se reconoce el derecho de los arrendatarios a permanecer en las viviendas todo el tiempo que dura la protección, es decir, 25 años. Y ello se comunica por Emvicesa a estos últimos para su mayor tranquilidad, sin olvidar que en Resolución de 16 de diciembre de 2009 de la Consejería de Hacienda de la Ciudad obtuvieron calificación definitiva de viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años, imponiendo tal condición a los posibles adquirentes del inmueble, negándola después para sí misma”, concreta la Audiencia.

Y ese detalle de “para su mayor tranquilidad” es importante que sea destacado, porque tal y como recoge el magistrado en sentencia, dicha expresión “nos revela no sólo la posición jurídica que la entidad arrendadora tiene respecto a la parte discutida del contenido del contrato, sino la intención de transmitir a la otra parte una confianza que después no puede defraudar mediante un incoherente incumplimiento de lo que la misma imponía a los hipotéticos futuros compradores, pero no como una modificación en las condiciones del contrato, sino como algo que se daba por sentado”, recalca. “No cabe duda de que la creación de tal apariencia tuvo que influir necesariamente en el ánimo de los inquilinos y en sus decisiones y estrategias en defensa de sus derechos e intereses”, apunta.

“Ha de prevalecer la voluntad común, efectiva y real querida por las partes que, insistimos, se pone de manifiesto con claridad tanto en el resultado de las indicadas negociaciones, con independencia de la literalidad de las cláusulas del contrato, que contradecían la propia literalidad de la calificación definitiva del régimen de protección y de la duración, aplicable con preferencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a la literalidad de los términos del contrato, que entendemos errónea y por tanto el intérprete deberá acudir a otros mecanismos de interpretación con el propósito de averiguar la voluntad real, que puede venir dada por las circunstancias que condujeron a la conclusión del contrato. Así, apreciada la contradicción entre la verdadera voluntad de los contratantes y el sentido habitual que las partes otorgan a los términos del contrato, prevalecerá aquella frente a la literalidad que se expresa en el contrato de conformidad con lo que establece el párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil”, puntualiza.

La controversia judicial se había centrado precisamente en el plazo de vencimiento del arrendamiento, que entendían los inquilinos no termina hasta 2034. El juzgado número 4, que es el que hasta la fecha ha dado la razón a Emvicesa, consideró “extinguido por expiración del plazo” al dar por válido el acuerdo de agosto de 2018 que dejó sin efecto el cambio de régimen de viviendas promovidas por Emvicesa adaptado cinco años atrás, por lo que dejada sin efecto la recalificación, los contratos se siguen rigiendo por los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo que el objeto de este procedimiento se debe dar por extinguido. Otros criterios en instrucción dictados por juzgados como el número 6 o el 5 además del 1 y el 2, con contrarios a Emvicesa al considerar que “el plazo de vencimiento del arrendamiento se determina por la normativa administrativa” y no terminará, por tanto, hasta diciembre de 2034 “en correlación con el sistema en vigor de protección de la vivienda”.

La Audiencia además considera además que habiendo diferentes tipos de protección, referida fundamentalmente al precio máximo ya sea por compra o alquiler, capacidad económica del solicitante y las ayudas a las que tendrá derecho, “en esencia y a los efectos de la disposición adicional que interpretamos, no atisbamos ninguna diferencia entre las distintas modalidades de viviendas de protección de promoción pública, máxime cuando en dicha norma se plasma algo tan elemental como que la concurrencia normativa habrá de resolverse por el principio de especialidad, de manera que la regulación concreta de carácter administrativo habrá de prevalecer sobre la general de arrendamientos de viviendas, máxime cuando se trata de materias reguladas por normas que, en tanto favorecen a los arrendatarios, no tienen carácter imperativo”, concreta.

Sobre la historia

En 2019 Emvicesa anunciaba que sacaría a todos los inquilinos. Fueron solo algunos los que entregaron de manera voluntaria las llaves de las viviendas que ocupaban en la promoción de Serrano Orive para que la Ciudad dispusiera de las mismas. El aviso había sido claro: en dos meses -era noviembre de 2019- todas las viviendas debían ser desalojadas. No todos aceptaron y se presentaron hasta 29 demandas de desahucio para hacerles salir. Pero los juzgados de Ceuta empezaron a emitir sentencias que daban razón a estos vecinos, al considerar que se trata de viviendas de protección pública sobre las que el periodo de prórroga de los contratos se extiende hasta 2034, amén de indicar que la resolución de expulsión la tenía que haber dado un órgano competente.