El traslado de la ‘Ducar’ se planteó por la “necesidad” de sacar sus instalaciones de “una zona que no es la óptima para su localización”.
Los técnicos encargados de la redacción del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Ceuta han desestimado las alegaciones presentadas en su segundo plazo de exposición público a su aprobación inicial por la petrolífera ‘Ducar’, que entre otras cosas argumentó contra la “inviabilidad económica”, a su juicio, de la propuesta de ordenación planteada sobre su propiedad en San Amaro, para la que advierte un “inadecuado análisis”.
Respecto al estudio de “una posible localización para el traslado de las instalaciones”, la respuesta de la Oficina del PGOU a la alegación de la empresa es contundente: “Se informa la imposibilidad de encontrar para este tipo de instalaciones un terreno apto para su puesta en servicio, ya que incumpliría las distancias mínimas exigidas por el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas entre cualquiera de las futuras localizaciones con respecto a núcleos residenciales de la ciudad”, deja claro.
El documento aprobado hace algo más de un año por el Pleno propone una línea de acción “basada en la reubicación [supuestmente en el Puerto] de las bolsas de suelo industrial existentes en la trama urbana cuyo emplazamiento ha quedado orgánicamente poco integrado por los cambios en su entorno (las instalaciones de CEPSA y Ducar) mediante las correspondientes ordenanzas de transformación que faciliten su traslado e integrando el suelo vacante en la trama residencial”. La idea esbozada pasaba por su reubicación en terrenos portuarios para propiciar la construcción en sus actuales emplazamientos de Benítez y San Amaro de 363 y 295 viviendas, respectivamente.
En su análisis y respuesta a las alegaciones planteadas por ambas compañías, los técnicos solamente aceptan reconsiderar el plazo de ejecución del traslado y pasarlo del primer cuatrienio tras la entrada en vigor del PGOU al segundo “para dar un margen temporal de 4 años que posibilite la reconsideración del mantenimiento o no de su actual actividad”.
‘Ducar’ también solicitó que se mantuvieran para su propiedad las condiciones de ordenación urbanística recogidas en el Plan de 1992 o en la primera versión inicial del nuevo, que data de 2014. Con respecto a la primera aspiración, la Consejería de Fomento ha rebatido que se ha considerado como criterio “incorporar nuevos terrenos a la delimitación del Área de Planeamiento como partícipes y coherente con la geografía del lugar y no solo delimitar la actuación a la exclusiva propiedad del ámbito del alegante”.
La petrolífera pretendía conservar su uso actual industrial pero los técnicos entienden que “no ha aportado justificación de la temporalidad de ese mantenimiento”.
Con respecto a la edificabilidad de la primera aprobación inicial del nuevo PGOU, la Oficina ha argumentado que “comprobando los costes que incorpora la mercantil, esta actuación resultaría deficitaria por la imposibilidad de desmantelar y trasladar las actuales instalaciones con cargo a la generación de plusvalías inmobiliarias, por lo que el coeficiente de edificabilidad pasó, considerando todos los parámetros anteriores (no posibilidad de traslado y pazo para mantener la actividad durante 4 u 8 años), de 0,7 a 1,2 metros cuadrados por metro cuadrado”, expone en su documento.
Cuatro años más para cerrar un convenio para Benítez o San Amaro
La coalición Caballas incluyó en sus alegaciones al segundo documento de aprobación inicial del nuevo PGOU sendas iniciativas para “que no se proceda a la recalificación prevista” con CEPSA en Benítez y Ducar en San Amaro “en tanto en cuanto no se negocien las condiciones que permitan un reparto justo de las plusvalías mediante la firma del correspondiente convenio urbanístico que quede incorporado al PGOU”. Los técnicos han decidido, a la vista de que CEPSA quiere seguir en su emplazamiento actual y de que Ducar tampoco muestra prisa por moverse, trasladar la programación de ambas operaciones del primer cuatrienio al segundo. “Durante ese periodo de tiempo”, estiman los redactores del Plan, “podrán suscribirse los oportunos convenios para una posible y distinta gestión”, logrando que la Ciudad también logre “una adecuada plusvalía”.
Se ha estimado “parcialmente” una alegación de la UCIDCE abogando por recalificar como cementerio musulmán en vez de parques y jardines el suelo permutado con Defensa que hoy ocupa ‘Herederos Jimena’. “Se ha considerado que una parte fuera cementerio musulmán y otra mantenga el actual uso, que debe regularizarse”, resume.
Los técnicos han desestimado la alegación referida a Las Balsas en la que tiene intereses el presidente de la Ciudad. Varios particulares pedían que se abandonase la actuación proyectada para abrir un vial. Las alineaciones y edificabilidades iniciales han cambiado para “equilibrar cargas y beneficios derivados de la operación”.
Los técnicos han rechazado una propuesta de Caballas para elevar la edificabilidad en distintos puntos de la ciudad. “La densidad actual es de 35 viviendas por hectárea y ahora se ha contemplado elevarla a 40, colchón suficiente para la previsión de vivienda según los estudios demográficos”, considera la Oficina encargada del planeamiento.
La alegación que reclamaba la recalificación de varias parcelas en El Jaral para destinarlas a uso residencial unifamiliar ha sido desestimada porque “no se quiere favorecer la aparición de nuevos núcleos urbanos aislados”. “No basta con que estén contiguas a una carretera”, argumenta la contestación de los técnicos.
La Oficina del Plan ha desestimado una alegación que pedía destinar una parcela de la carretera del Serrallo, en Cabrerizas Altas, a suelo urbanizable para crear “un polígono industrial y terciario”. “Esos usos compatibles con el urbano deben ir trasladándose a los polígonos previstos evitando la dispersión”, razona la respuesta.
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