La Sección VI de la Audiencia Provincial de Cádiz en Ceuta ha dictado una sentencia novedosa en el ámbito civil (es la primera que se conoce en la ciudad), en torno al caso de una arrendataria que alegó no poder abonar la renta solicitada del comercio que explotaba debido a que con la pandemia no pudo obtener ingresos.
El debate se centró en un cruce de derechos: la reclamación que hacía el arrendador al requerir el abono de la renta y la imposibilidad manifiesta de la otra parte de abonar dicha cuantía por motivos excepcionales y claramente imprevistos como fue la llegada de la pandemia.
La Sala ha aplicado una cláusula, la denominada rebus sic stantibus, que se utiliza en derecho y que viene a significar que una norma se aplicará mientras se mantengan las condiciones para la circunstancia que se dictó. En el caso de marras, la Audiencia tiene en cuenta que efectivamente se produjo una situación imprevisible, ya que cuantiosas empresas y comercios se vieron obligadas a cerrar, por lo que las circunstancias no eran las mismas.
Así, estima parcialmente el recurso de apelación que interpuso la arrendataria respecto de la sentencia de reclamación de rentas que dictó el Juzgado de Instrucción número 6. El máximo órgano judicial aplica esta cláusula atendiendo a esas circunstancias extraordinarias que deben llevar a una modificación de los términos del contrato, teniendo en cuenta solo los meses en los que la arrendataria no puedo ejercer venta alguna, reduciendo al 50% la renta.
Es el único caso de este tipo que ha llegado a los tribunales a pesar de que la crisis del coronavirus afectó a cuantiosos establecimientos de la ciudad.
El origen de este nace en la demanda que interpuso la entidad propietaria de un local contra su arrendataria y en la resolución judicial favorable dictada en instrucción en la que estimaba esa demanda de reclamación de renta interpuesta por el arrendador, desestimando su reconvención tras pedirse la adecuación de la renta a las circunstancias sobrevenidas por la pandemia. En el recurso de apelación presentado se expuso como motivo “el error en la valoración de la prueba en cuanto a la aplicación del RDL 15/20 de 21 de abril y de la cláusula rebus sic stantibus con motivo del covid”, tal y como se recoge en la sentencia, a cuyo contenido íntegro ha tenido acceso El Faro de Ceuta.
En este asunto existió un informe pericial que recogió el descenso de las ventas y la tasa de esfuerzo soportado por el inquilino comercial en un amplio periodo de 2020 atribuido al cierre obligado por la pandemia. Informe que fue considerado por la otra parte como “parcial y tendencioso” sin ser “determinante” para valorar la rentabilidad del negocio.
El caso de marras se centra en una relación contractual nacida en 2015 por la que se mantenía durante un periodo de 10 años un alquiler por importe de 7.750 euros mensuales para el desempeño de una actividad de venta de moda, calzado y complementos.
Durante los meses de marzo a noviembre de 2020 se impagaron las mensualidades hasta que posteriormente se rompió esa relación contractual, procediéndose a alquiler la propiedad a otra persona.
En sentencia se indica cómo el Supremo admite la vigencia de la cláusula rebus sic stantibus para supuestos “siempre excepcionales” al considerar que se rompe el equilibrio de las prestaciones por “la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias”.
La Sala considera que “la situación derivada de la pandemia puede justificar la aplicación” de esta cláusula, tras haber supuesto una “circunstancia sobrevenida e imprevisible que las partes no pudieron prever, ni siquiera imaginar al celebrar el contrato de arrendamiento”, señala la Sala. “Aunque ello no comporta la aplicación automática o generalizada de la cláusula, sino que es necesario que se contraste su incidencia causal o real en la relación contractual de que se trate”, matiza.
El cierre forzoso del establecimiento, entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020, provocó que la arrendataria no pudiera ejercer su actividad comercial. “Nadie discute que vio paralizada su actividad porque por ley no podía abrir el local al público”, argumenta el tribunal. “Se vio privada”, por tanto “de la posibilidad de realizar su actividad profesional por imperativo legal, siendo evidente las nefastas consecuencias económicas para la misma. La arrendataria no podía usar el local, aunque continuaba obligada a pagar las rentas, lo que le supuso que el cumplimiento de sus obligaciones contractuales fuesen excesivamente onerosas”.
¿Pero qué decisión es la justa cuando no solo hay que atender los derechos de la arrendataria sino también los gastos obligados que tuvo el arrendador?
A la hora de fijar la renta adecuada, la demandada solicitó que se fijase en la cantidad de 3.924 euros, teniendo de referencia el informe realizado por un perito que fue tachado de “parcial” por parte del dueño del local, quien aseveró que lo que se pretendía era “aprovechar la situación de pandemia para dejar de pagar la renta” mientras las cargas sí persistían para el dueño que tenía que asumir un crédito con garantía hipotecaria sobre el local litigioso, pagando algo más de 6.000 euros mensuales.
“Ante esta tesitura”, razona la Audiencia, “hay que buscar una solución que reparta de manera adecuada los riesgos de la pandemia entre las dos partes porque no es justo cargar sobre una sola los riesgos derivados de una situación extraordinaria. Hay que valorar, además de las consecuencias para el arrendatario, el esfuerzo del propietario-arrendador durante el periodo de crisis”, detalla.
La Audiencia considera que lo razonable pasa por exigir una rebaja de la renta en la misma proporción que la de ingresos o beneficios, con un límite mínimo en la reducción. Así, una vez que se levantó el cierre y se pudo abrir la tienda, el contrato debe volver a su ser. “Las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales”, considera.
“La recurrente tenía la carga de probar que, tras la reapertura de los comercios, seguía subsistiendo una situación económica que alteraba de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato. La sola reducción de las ventas en un periodo concreto, incluso de forma significativa, no puede justificar la aplicación de la cláusula rebus”, advierte.
En abril la empresa no había tenido ventas pero en mayo sí fueron superiores a las de febrero -mes previo a la pandemia-. La decisión adoptada por la Sala en base a los datos objetivos económicos presentados pasa por la reducción en un 50% de la renta correspondiente solo a marzo y abril, pero no en los posteriores meses donde sí se acreditan ventas alejadas de esa excepcionalidad.
La pandemia llevó a cumplir obligaciones, la primera la de encerrarse en casa y la segunda, la de mantener los comercios cerrados, salvo los que se consideraban esenciales. Esta situación perjudicó a la economía de muchos establecimientos.
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