La Administración prevé recibir unos mil metros cuadrados de superficie para uso dotacional en dos bloques del complejo
Los técnicos estiman que el espacio comercial gana un 20% de valor con ese uso
El Gobierno de Vivas, el Banco Mare Nostrum e Isolux-Corsán han sentado las bases para firmar un convenio que, una vez aprobado el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), compense a la Administración por la recalificación de 4.000 metros cuadrados de la Manzana del Revellín que verían transformado su uso actual, dotacional, en comercial. La operación generaría, según las estimaciones de los técnicos, una plusvalía de unos 4 millones de euros que se repartirían “al 50%” y que la Ciudad no cobraría en metálico sino en especie, con aproximadamente mil metros cuadrados de superficie en la tercera planta del inmueble ubicado enfrente del antiguo ‘Hollywood’ y un pequeño bajo al otro lado de la Plaza Nelson Mandela en el que se baraja habilitar un Museo de la Virgen de África.
Según explicó anteayer en rueda de prensa el portavoz del Ejecutivo local, Jacob Hachuel, el objetivo de la Ciudad es, básicamente, desatascar la posibilidad de darle “vida” a la parte de la Manzana de Siza que sigue vacía, cuyos propietarios no han querido sacarla al mercado con su uso actual, dotacional.
Abrirles la puerta a venderlo como comercial generará beneficios pero, considera la Ciudad, también actividad económica y empleo.
En ese tira y afloja, el Gobierno ha calculado inicialmente que la diferencia entre el valor de un metro cuadrado con uso dotacional y uno comercial es de un 20%: 4.320 y 5.400 euros, respectivamente. Esos mil euros largos por metro cuadrado de plusvalía, multiplicados por los 4.055 que se piensan recalificar, arrojan una plusvalía de unos 4 millones de euros que se repartiría “al 50%”.
La entidad Banco Mare Nostrum (BMN) es propietaria en pleno dominio de una serie de fincas registrales sitas en la Manzana del Revellín que en una parte le fueron transmitidas por Isolux-Corsán en dación en pago de deudas, aunque ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra a favor de la constructora a finales del año pasado, en plenas Navidades.
La Ciudad Autónoma está interesada en hacerse con un espacio de uso dotacional en la tercera planta del edificio ubicado junto al Auditorio que actualmente es propiedad de BMN con la finalidad de destinarlo a sus fines propios (servicios administrativos) y previstos (cultural y de espacios libres). Con él prever “disponer de suficiente espacio de tales características para cubrir las necesidades que existen en el ámbito de la actuación”.
A la Administración también le apetece conseguir un local de uso comercial, según el proyecto modificado en el año 2007, que es igualmente propiedad del Banco Mare Nostrum y al que el documento de revisión del PGOU se le otorga la calificación de uso dotacional. Este tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados y está situado en planta baja, dentro del ámbito de actuación de la Manzana.
Actualmente goza de uso comercial pero la Ciudad Autónoma lo transformaría en dotacional y permutaría con la contraparte. En el caso de que no se aprobara definitivamente el documento de Revisión del PGOU cuyas Normas Urbanísticas prevén la posibilidad de incrementar el uso terciario del 10% vigente hasta un máximo de un 30% en suelo calificado como dotacional de equipamientos, nada cambiaría y ese espacio seguiría siendo comercial.
Venta “en bloque” Por la parte privada, la entidad BMN está interesada en obtener mayor superficie de uso comercial en la Manzana con la pretensión de “transmitir en bloque la totalidad de sus fincas registrales por un precio y en unas condiciones que se determinarán en su momento con el comprador de las mismas”. Algunas fuentes consultadas calculan que la operación podría superar los 20 millones de euros.
Con el nuevo PGOU el Gobierno quiere que en las parcelas calificadas para usos dotacionales de equipamiento, además del uso mayoritario, se pueda disponer cualquier otro uso complementario hasta el 30% de los 25.000 metros cuadrados del complejo previa aprobación de un convenio urbanístico en el que se incorporen las plusvalías que se generen “y que corresponden a la comunidad” y las demás condiciones legales que procedan “y siempre que se acredite que el uso dotacional principal queda suficientemente garantizado y no desvirtuado”.
Si el acuerdo se cierra tendrá que ser sometido a información pública durante veinte días. En caso de que se produjeran alegaciones, la Ciudad elaborará una propuesta de texto definitivo de la que deberá dar vista a las demás partes “para su aceptación o reparos”. Después sería ratificado y aprobado definitivamente por el Pleno como paso previo a la firma del documento final, que se incorporaría al PGOU “como uno de los documentos que lo integran”.
Un 0,80 de “coeficiente de homogeneización”
Según el borrador del convenio a suscribir por la Ciudad y la parte privada propietaria de parte de la Manzana, el cálculo de la plusvalía generada con motivo del incremento del suelo de uso comercial “tiene en cuenta los valores de referencia de los usos comercial y dotacional, según los valores catastrales de los que se disponen, además de un reciente Estudio de Mercado, así como la aplicación del coeficiente de homogeneización (0,8) que deriva del Plan”. El objeto del convenio sería “establecer las condiciones en las que se habrá de llevar a cabo la revisión del PGOU en el ámbito de la Manzana del Revellín “en orden a incrementar la superficie del uso comercial en determinados edificios a cambio de conseguir, para la Ciudad, unas superficies en los mismos de uso dotacional que actualmente son de propiedad privada”. Dicho propósito “responde al interés público municipal, que, por una parte, debe velar por la existencia de suficientes suelos dotacionales para responder a las necesidades de la ciudad y, por otra, asegurar la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la alteración de las condiciones urbanísticas preexistentes”, según la literalidad del texto.
Caballas calcula que el beneficio directo de la operación urbanística son 7 millones
El portavoz de Caballas en la Asamblea, Mohamed Ali, considera “fundamental” que “antes” de la firma y aprobación de cualquier convenio urbanístico con la propiedad privada de la Manzana del Revellín “se repiense y cuantifique adecuadamente la equivalencia de valores entre el suelo de uso dotacional y el de uso comercial”. “Nosotros consideramos que la plusvalía de la que habla el Gobierno, que la cifra en unos cuatro millones de euros, es bastante superior, hasta siete millones, y para que no se produzca ningún menoscabo para la Administración habría que volver a calcular la equivalencia de valores y estudiar mejor esas plusvalías”, señaló el diputado localista en declaraciones a los medios. Caballas ha empezado a comparar los valores fijados por el Gobierno y los técnicos para la Manzana con operaciones recientes en la zona centro y el resultado es que “siendo conservadores, el precio real de un metro cuadrado comercial sería al menos de 6.000 euros, como mínimo un 10% más de lo estipulado”.