El coste de ejecución del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) cuya aprobación provisional debatirá el Pleno de Ceuta como paso previo a su elevación al Ministerio se cifra en 60,2 millones en los ocho años de duración que establece el documento. La mayor parte deberá ir destinada a la adquisición de casi 178.000 metros cuadrados de suelo (44,3 millones) y el resto a proyectos y ejecución (salvo en los equipamientos, que entran en el ámbito de las obras de edificación).
Entre las más cuantiosas con independencia de su adscripción al sistema general de equipamiento o de espacios libres figuran las actuaciones previstas para expropiaciones en el Príncipe Alfonso (cerca de 15 millones) o en Benzú (más de 3 millones)
En paralelo, las cesiones obligatorias de aprovechamiento urbanístico dejarán en las arcas de la Ciudad más de 50 millones de euros. Además de las cesiones obligatorias y gratuitas a las que los propietarios de suelo deben hacer frente para los elementos de las redes generales y locales, están obligados también a ceder a la Administración actuante una parte del suelo edificable lucrativo equivalente al 15% del aprovechamiento tipo en los sectores del suelo urbanizable y del urbano no consolidado.
Esas cesiones producirán unos ingresos, directos o indirectos, en la Hacienda municipal que se incorporan como componente de los recursos disponibles para inversión por la Ciudad.
Se presupone que los costes de mantenimiento y urbanización de los nuevos desarrollos se compensarán con la carga fiscal del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por el que se espera ingresar 2,1 millones anuales.
Los desarrollos previstos que generarán un mayor volumen de nuevas recaudaciones están las de la barriada del Príncipe Alfonso (267.249 euros al año), Loma de las Lanzas (más de 364.000), Arcos Quebrados (251.366), Pasaje Recreo Alto (127.773) y Huerta Molino (por encima de 101.000 euros cada ejercicio tributario).
Las expropiaciones en el Príncipe Alfonso costarán alrededor de 15 millones en 8 años
La inmensa mayoría de las acciones tendrán como uso característico el residencial para facilitar la construcción de más de 8.000 casas, pero también habrá otras de naturaleza industrial (en Cría Caballar, Arroyo Benítez Sur o Las Lanzas) o comercial (terciario, en la actual CEPSA de Benítez, avenida España, los chalés del Puerto, Terrones norte o La Almadraba).
Según los redactores del nuevo PGOU “se podrían tener en cuenta el resto de aportaciones municipales (ICIO, Impuesto de Circulación, resto de tasas, etcétera) y los beneficios económicos indirectos derivados de la puesta en servicio de las actividades económicas presentes en los nuevos desarrollos, pero aquí se pretende justificar que la viabilidad económica de las actuaciones queda suficientemente garantizada con la aportación del IBI, quedando por tanto el resto de ingresos mencionados como fondos adicionales”.
El Plan da por seguro que “la Ciudad Autónoma, con base en la estimaciones realizadas y con sometimiento a los principios generales presupuestarios, tendrá capacidad suficiente para financiar el desfase que asciende a 10 millones, el resultado de la diferencia entre el total de recursos obtenibles y los costes de ejecución del PGOU”. El citado importe habría que distribuirlo en las ocho anualidades que abarca el documento, incluidas en el período. La Administración debe incluir en sus Presupuestos anuales el importe necesario que se derive de la previsible ejecución anual.
Los claves
Acabado
Ordenación. El nuevo PGOU aspira a “delimitar zonas de densificación de la edificación, mediante la regulación del número de alturas y la ocupación en planta”; a “concretar la operación urbana de centralidad que ocupará la zona delimitada por el Mercado Central de Abastos, la Plaza Vieja y Patio Hachuel”; a “disminuir los déficits de dotaciones, equipamientos y zonas verdes de rango local”; y a “propiciar los usos mixtos del suelo, al ser un factor urbanístico que contribuye de forma general a la protección y mejora del medio urbano.
Viviendas
Residencial. La mayoría de las acciones de desarrollo que plantea el Plan son de uso característico residencial para, entre otros objetivos, “habilitar las viviendas adecuadas y necesarias para los habitantes de los núcleos de viviendas pendientes de regularización en las zonas de las barriadas del Príncipe Alfonso y Recinto Sur”, así como “fomentar la rehabilitación en las áreas consolidadas” y “generar las condiciones que propicien la promoción y construcción privada de viviendas, tanto en régimen libre como de protección pública”.
Se incentivarán nuevos “focos de centralidad” en los bordes de la ciudad
El nuevo PGOU parte como principio básico de que “una de las pautas fundamentales para el adecuado desarrollo de una ciudad de tamaño medio como Ceuta consiste en una adecuada localización de las actividades económicas entendiendo éstas en un sentido más amplio, no considerando únicamente el tradicional uso industrial, sino incluyendo todas aquellas actividades relacionadas con la economía”.
En ese sentido, uno de los objetivos del documento es “propiciar la creación de nuevos focos de centralidad en los bordes de la ciudad y en los nuevos desarrollos urbanos”.
También “adaptar la normativa urbanística de los usos productivos a las características y demandas actuales”, ya que “los cambios en los procesos de fabricación y distribución suponen nuevas necesidades y propician la construcción de nuevos espacios y edificios en relación con usos comerciales, culturales o lúdicos” y “la normativa urbanística debe tener en cuenta estas tendencias para propiciar una verdadera integración de usos y la adaptación temporal a los posibles cambios del mercado”.
El documento aboga por “reubicar” usos industriales como CEPSA y Ducar
La ejecución de la programación deberá incidir en “propiciar la adaptación de los edificios históricos para una adecuación respetuosa a las nuevas demandas turísticas, residenciales o culturales”. Se trata de apostar por “medidas reales de conservación activa y dinamización funcional, especialmente en la Almina”.
Igualmente se apuesta por “reubicar las zonas con usos industriales del actual Plan General actualmente insertos en la trama urbana consolidada [como las bases de CEPSA y Ducar en Benítez y San Amaro] en lugares más idóneos” con el propósito de recuperar ese suelo para otros usos.
“Crear espacios para actividades productivas acordes con las nuevas demandas, así como con el aprovechamiento de las específicas condiciones geográfico-económicas de la ciudad” es otro desafío marcado.
