La actividad del mercado inmobiliario en Ceuta muestra una tendencia marcada por el protagonismo de la vivienda de segunda mano, en un contexto de escasez persistente de obra nueva. Así lo reflejan los últimos datos del boletín estadístico del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que sitúan el volumen económico vinculado a este campo en niveles de récord durante 2025.
Según las cifras oficiales, el valor total de las transacciones de vivienda usada en la ciudad superó los 112 millones de euros en 2025, frente a los 99,7 millones contabilizados en 2024. Este incremento de 12,3 millones de euros representa una subida del 12,3% en términos interanuales y marca el nivel más alto registrado en la última década.
Este comportamiento se produce en un escenario donde la limitada oferta de vivienda nueva continúa condicionando la estructura del mercado. La falta de promociones residenciales de nueva construcción ha desplazado buena parte de la actividad hacia el parque inmobiliario existente, consolidando el peso de la segunda mano como principal motor de las operaciones.
El conjunto de la vivienda libre (que incluye tanto obra nueva como usada) también experimentó un crecimiento durante el último ejercicio. En 2025, el valor global de las transacciones alcanzó los 124,3 millones de euros, mientras que en 2024 se situó en 113,7 millones. La diferencia entre ambos periodos asciende a 10,6 millones de euros, lo que equivale a un incremento del 9,32%.
Por el contrario, la vivienda libre nueva presenta una evolución descendente. El valor de las transacciones en este campo fue de 12,3 millones de euros en 2025, frente a los 14 millones registrados en 2024. Esta reducción de 1,7 millones evidencia la menor actividad en este tipo de producto dentro del mercado ceutí.
Los datos del ministerio que dirige Isabel Rodríguez ponen de manifiesto la diferencia sustancial entre ambos epígrafes. Así, el dinero que mueve la vivienda usada en Ceuta se sitúa muy por encima del generado por la nueva. De hecho, aproximadamente el 90% del volumen económico del mercado inmobiliario local corresponde a operaciones de segunda mano.
Este predominio se traslada también al número de compraventas. En 2025 se registraron un total de 734 transacciones de hogares en la ciudad, mientras que en 2024 se anotaron oficialmente 724. El incremento es de apenas diez operaciones, lo que supone una variación al alza poco significativa en términos absolutos.
Dentro de ese total 734 acuerdos económicos, la vivienda libre de segunda mano concentró 656 operaciones en 2025, frente a las 650 del ejercicio anterior. La diferencia es de seis compraventas adicionales. Estas cifras implican que el 88,5% de las viviendas vendidas en Ceuta durante 2025 correspondieron al mercado de segunda mano. Este porcentaje confirma el peso específico de este tipo de activos en la dinámica inmobiliaria local.
Otro análisis que recoge el boletín del ministerio es el valor medio de las transacciones, que también refleja una evolución al alza. En el conjunto de la vivienda libre, el importe medio alcanzó los 169.979 euros en 2025, frente a los 155.866 euros registrados en 2024.
La diferencia entre ambos ejercicios es de 14.113 euros, lo que representa un incremento del 9%. Este aumento se produce en paralelo al crecimiento del volumen económico total, lo que indica una revalorización de los activos inmobiliarios en términos medios.
En el caso específico de la vivienda de segunda mano, el valor medio de las operaciones se situó en 170.500 euros en 2025, mientras que en 2024 fue de 152.500 euros. La subida es de 18.000 euros, equivalente a un 11,8%.
Este comportamiento sitúa el precio medio de la vivienda usada ligeramente por encima del promedio general del mercado, reforzando su peso dentro del conjunto de las operaciones que se firmaron a lo largo del año pasado.
La comparación entre vivienda nueva y usada evidencia una clara disparidad tanto en volumen económico como en número de operaciones. Mientras que la segunda mano concentra la mayoría de las compraventas y del capital movilizado, la obra nueva mantiene una presencia más limitada.
El valor de las transacciones de inmuebles a estrenar en 2025, con 12,3 millones de euros, representa una proporción reducida del total de 124,3 millones correspondiente a la vivienda libre. La evolución entre 2024 y 2025 muestra además una continuidad en las tendencias observadas en ejercicios anteriores, caracterizadas por el aumento del peso de la vivienda usada y la reducida actividad en obra nueva.
El incremento del volumen económico de la segunda mano en 12,3 millones de euros y el crecimiento del total de la vivienda libre en 10,6 millones reflejan igualmente una expansión del mercado en términos de valor, acompañada de una subida en el número de operaciones.
Los datos recogidos en el boletín estadístico del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dibujan un mercado con una estructura claramente orientada hacia la vivienda de segunda mano. Este segmento no solo concentra la mayoría de las operaciones, sino también el grueso del capital movilizado.
El hecho de que nueve de cada diez euros invertidos en el sector inmobiliario local correspondan a casas usadas sitúa a este tipo de activos como el eje central de la actividad. Asimismo, el elevado porcentaje de operaciones (88,5% del total) confirma que la demanda se canaliza principalmente hacia este tipo de hogares, en un contexto donde la oferta de nueva construcción presenta una incidencia mínima.
En este contexto, el boletín sitúa a Ceuta en un escenario donde la vivienda de segunda mano desempeña un papel predominante en el mercado inmobiliario. Con un volumen económico que supera los 112 millones de euros y una cuota del 90% del total, este segmento se consolida como el principal canal de compraventa en la ciudad.
Lo que aún está por ver es el impacto que tendrá el desarrollo del Plan de Vivienda de Ceuta en el mercado de la compraventa en los próximos años. Este programa está aún en una fase inicial y fue modificado por la Asamblea de la Ciudad en junio del año pasado.
Estas alteraciones en el documento se realizaron tras un análisis técnico, jurídico y económico, por el que la Ciudad optó por redirigir su estrategia inicial, pasando a asumir directamente la construcción de todas las promociones mediante licitación pública.
El cambio de modelo tiene dos objetivos fundamentales, como son garantizar el cumplimiento de los plazos y simplificar la gestión administrativa, permitiendo así una respuesta más eficaz a las necesidades habitacionales de Ceuta.
El Gobierno local reafirmó con esta adaptación del plan su compromiso de incrementar el parque público de vivienda en régimen de alquiler, “ofreciendo soluciones sostenibles, eficaces y de calidad que contribuyan a mejorar las condiciones de vida de las familias ceutíes”, según aseguraron tras la aprobación en el pleno de la Asamblea, con el objetivo de que las promociones estén finalizadas y disponibles en enero de 2028.
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INVERTIR EN CEUTA ES MAL ASUNTO
Donald Trump ha introducido una variable de inestabilidad. Su entorno más duro está debatiendo medidas de presión contra España, que incluyen desde la posible retirada de las bases militares de Rota y Morón hasta la sugerencia de una "descolonización" de Ceuta y Melilla. Esta postura fortalece la posición de Marruecos como aliado estratégico clave de EE. UU. en el Magreb, lo que podría traducirse en una mayor presión diplomática o territorial sobre las ciudades autónomas.