“Tocar el impuesto de la vivienda sería la puntilla del sector”

Barranco explica que la subida del IPSI no tiene efecto alguno en el sector de la construcción ni en la transmisión de vivienda

Los cambios que se han producido en el IPSI requieren la explicación de un experto. Por ello, el vicepresidente de la Asociación de Promotores de Ceuta, Antonio Barranco, responde las preguntas de ‘El Faro’ en este sentido y también referentes a la crisis económica.
–¿Cómo influye la subida del IPSI en el sector de la construcción?
–La subida del IPSI no tiene ningún efecto ni en el sector de la construcción ni en el de los trabajos relacionados con esta, ni en la transmisión de vivienda. La subida del IPSI es la aplicable única y exclusivamente a los conceptos que han sido aprobados  por Pleno de la Asamblea de la Ciudad, los cuales vienen perfectamente detallados y relacionados. La interpretación del alcance de los tributos nunca tiene carácter expansivo, siempre lo es en sentido estricto. Por tanto, los trabajos relacionados con la construcción, las subcontratas, la importación de materiales, la primera transmisión de la vivienda, etcétera, quedan con el mismo tipo impositivo que antes de la reforma.
–¿Dónde ha subido del 5 al 9 por ciento?
–En los servicios profesionales de abogados, arquitectos o ingenieros, y esa subida, que sí tendremos que soportar los promotores, no va a influir absolutamente nada en el precio ni va a tener repercusión en los compradores. Estos van a pagar el 4 por ciento, tal y como estaba antes. Se absorberá disminuyendo el margen de explotación.
–¿Entonces no deben temer nada?
–La única subida estará reflejada en las facturas relativas a los servicios que el promotor contrate de profesionales. La mayoría de esos servicios ya han sido abonados en las obras en curso.  Si tuvieran que efectuar más contrataciones, las asumiría el empresario o promotor. A los clientes no va a afectar. Ni ha subido el IPSI de importación de materiales ni los precios se van a revisar y en la transmisión de vivienda nueva el tipo queda en el 4 por ciento el tipo general, teniendo en cuenta que hay un IPSI reducido hasta el 31 de diciembre al 2 por ciento. Creo que no se ha explicado convenientemente o no ha tenido la difusión recomendable.
–¿Qué ventajas tendría comprar una vivienda antes del 31 de diciembre?
–Tendría una doble ventaja. Primero, toda aquella vivienda que valga menos de 250.000 euros tributaría al 2 por ciento de IPSI, suponiendo un ahorro considerable, siempre y cuando en la unidad familiar no se ingrese más de 36.000 euros de base imponible. Hay muchísimas personas que lo cumplen, como, por ejemplo, los colectivos de soldados profesionales. No tienen por qué comprarse una vivienda y una plaza de garaje juntas. Esta última se podría comprar más tarde en otra escritura de compra-venta. Por lo tanto, la vivienda de hasta 250.000 euros, cumpliendo el requisito del máximo de ingresos, pagaría el 2 por ciento, pero además, y muy importante, sí entraría dentro del plazo para la deducción fiscal por adquisición de vivienda habitual, para siempre. Y respecto de quien celebre un contrato de compra-venta en este año, aunque no se escriture, la cantidad que efectivamente entregue a la promotora tiene la misma consideración que la de cuenta ahorro vivienda. Así, en 2013, esta cantidad se la va a poder desgravar en la declaración del IRPF. Estamos hablando de que respecto al IPSI puede suponer un ahorro de unos 4.500 euros en ese solo concepto y luego por deducción en el IRPF, en una hipoteca media a 20 años, estaríamos hablando de un ahorro de 30.000 euros durante la vida del préstamo. Aquí entrarían viviendas nuevas y de segunda mano, siempre y cuando se destinen a vivienda habitual. El ahorro es muy importante de cara al futuro. No obstante, hay que decir que en el Boletín Oficial del Estado, dentro del paquete de medidas publicadas el pasado sábado día 14, no se mencionaba la eliminación de la deducción por vivienda habitual, solo la eliminación de la bonificación en esa deducción que se venía aplicando a los compradores que hubieran adquirido la vivienda antes de 2006. Anteriores y posteriores a este año ya se deducen igualmente el 15 por ciento sobre los gastos, sobre un máximo de 9.040 euros. Es decir, la deducción máxima sería de unos 1.350 euros por declarante como tope. Pero lo que sí es seguro, es que quien compre este año va a tener derecho a la deducción fiscal por vivienda habitual durante la vida del préstamo.
–¿Cómo está afectando la restricción crediticia de las entidades financieras?
–La restricción de crédito es un hecho en todo el mundo occidental, no solo en España, y todo el mundo es consciente de ello. También es cierto que los créditos que se conceden tienen condiciones financieras más exigentes. Pero dicho esto, también hay que tener en cuenta dos aspectos: uno, que hay entidades que tienen convenios suscritos con colectivos como funcionarios, profesores, guardias civiles, militares, personal de Justicia, etcétera, que aplican diferenciales más ventajosos. Dos, el Euríbor, tipo al que se referencian las hipotecas variables, está en mínimos históricos y además se espera que se mantenga en ese o parecido nivel hasta que la economía europea no se reactive por completo. En Ceuta, en particular, cuando el cliente es solvente, y una gran mayoría lo es por cómo está compuesta la demanda, y si va un poco apurado presentando avalistas, las entidades sí los están concediendo. Evidentemente, lo que no están dando es más de lo que cuesta la vivienda, como ocurría en otras épocas, ya pasadas. Las entidades, por lo general,  están pidiendo que la persona que compre la vivienda tenga un poco de ahorro, ya no vale que den el 100 por cien y además para los gastos. Hay algunas entidades que dan más del 80 por ciento, siempre y cuando presente avalista. Ahora mismo a los bancos se están financiando caro y, por tanto, los créditos son algo más caros. Como acabamos de comentar, el Euríbor está en mínimos, alrededor del 1 por ciento, como nunca ha estado. Aunque adicionen un 2,5 por ciento, estamos hablando de un 3,5, el suelo de muchísimas hipotecas concedidas años anteriores y un tipo resultante bastante  aceptable. Además, hay que tener en cuenta que las hipotecas tienen una vida larga, y cuando la situación financiera mejore sí se podría renegociar con el banco la mejora de las condiciones financieras mediante una novación hipotecaria o un contrato privado.
–¿A qué tipo impositivo está sujeta la transmisión de la vivienda de segunda mano?
–Cuando alguien compra una vivienda de segunda mano, el tipo al que está sujeto no es el IPSI, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Ceuta es un 3 por ciento. Se paga un 1,25 menos de impuesto que en una vivienda nueva. La nueva está gravada con el IPSI y el 0,25 de actos jurídicos documentados, un total de 4,25; y la de segunda mano el 3 por ciento de Transmisiones Patrimoniales. Por poner un ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros, si se compra nueva pagaría el 2 por ciento cumpliendo los requisitos de renta. Si fuera de segunda mano, sería el 3. Si no cumpliera los requisitos de renta y tuviera que pagar el 4,25, el ahorro de 1,25 sobre la nueva sería de algo más de 3.000 euros.
–En los contratos celebrados este año, ¿podría desgravarse la cantidad entregada en el IRPF del próximo año?
–Las cantidades entregadas por los contratos que se celebren este año se consideran en el IRPF como cantidades de entregadas a cuenta, exactamente igual que si fuera una cuenta ahorro vivienda. Por tanto, la cantidad entregada este año sí se la podrán deducir el año que viene, y ya no sé si a continuación todos los años, depende de si el Gobierno deroga la deducción este año. Como he referido anteriormente, lo que ha salido publicado como ajuste es la compensación a aquellos compradores que adquirieron la vivienda antes del año 2006. No ha salido otra cosa.
–El tipo impositivo para el coste de la vivienda es importante, ¿podría desarrollarlo?
–Que subiera el IPSI en vivienda sería muy perjudicial, aunque insisto que ni se ha tocado ni está previsto que se toque, porque ya bastante castigado está el sector con el efecto del impuesto en Ceuta. Hay que tener en cuenta que del valor final de una vivienda, el 17,6 por ciento es impuesto local. En la construcción tenemos el efecto cascada del IPSI, y es muchísimo más acusado que en el de otras operaciones interiores. Desde que se importa el hierro y el ladrillo hasta que llega al consumidor final ha pasado por tres o cuatro facturas, de las que cada una va repercutiendo el IPSI correspondiente y al final el volumen es muy superior, impositivamente hablando, que en la península. La vivienda está muchísimo más gravada en Ceuta, por lo que no es recomendable ni posible tocar este impuesto, sino sería la puntilla del sector.
–¿Inclina la incertidumbre que existe en el empleo a los ciudadanos alquilar una vivienda en vez de comprarla y atarse a una hipoteca?
–Va a ser difícil que la persona que no tenga un trabajo fijo y permanente se aventure a comprar una vivienda, se inclinará más por el alquiler. La persona que esté fija sí podrá seguir aspirando a comprar una vivienda. La reposición de vivienda en Ceuta va a seguir, a un ritmo mucho menor, pero hay un parque de viviendas obsoletas que se tiene que ir reponiendo y personas que necesitan una vivienda nueva.
–¿Se ha notado una disminución en la venta de viviendas?
–Sí, claro. En Ceuta se vende menos, pero en la península no se vende nada. Esta curva se ha notado desde 2009. Es cierto que se vende menos, pero también que se construye mucho menos. Las circunstancias y el mundo de la promoción han cambiado radicalmente: ahora construir un edificio no tiene nada que ver con cómo se construía hace cuatro años, el suelo tiene que estar íntegramente pagado, el promotor tiene que hacer un desembolso importante de fondos propios, tiene que haber un respaldo financiero, no solo de la sociedad sino de los propios socios, tienen que avalar personalmente las operaciones, y la constructora tiene que ser muy seria, de primer nivel. Casi todas las entidades condicionan el crédito a una cesión parcial de derechos en favor de la constructora que garantice la correcta finalización de las obras, etcétera. Todo va encaminado a que el riesgo que corra el banco sea nulo. Esas condiciones las cumplen muy pocas empresas, por eso el inicio de la construcción de vivienda se ha mermado mucho. Además, el precio de la vivienda de segunda mano se ha ajustado sobre todo en el extrarradio y algo en el centro. La vivienda nueva se ha mantenido, a pesar de que ha entrado en vigor el código técnico y se han endurecido las condiciones financieras, lo que ha supuesto una encarecimiento bastante importante de los costes. Esto ha hecho que el promotor haya asumido este encarecimiento recortando sus márgenes, pero el precio de la nueva se ha mantenido en los últimos tres años. Lo que ya no se puede permitir es que se vuelva a dar la locura que se daba antes: gente que compraba una vivienda fuera del casco urbano, se venía al centro y encima ganaba dinero y la vendía triplicando el valor de lo que le había costado 5 ó 6 años antes. Esto ya se acabó, las viviendas se venden pero no a cualquier precio, si no a su precio normal de mercado. También es importante que el vendedor ayude a posibilitar la entrada del comprador, es decir, a la diferencia entre el precio y la cantidad a hipotecar, hay fórmulas para ello. Un dato importante es que en Ceuta no hay ejecuciones hipotecarias, afortunadamente, y la morosidad está en cifras inferiores al 1 por ciento. Respecto a la península, Ceuta tiene unos niveles más que aceptables, la gente paga la hipoteca y prácticamente no hay morosidad.
–¿Considera que en tiempos de bonanza ha habido gente que ha especulado mucho con la vivienda, comprando y vendiendo seguidamente por un precio mucho más alto?
–En Ceuta no. Lo que ha hecho la gente aquí es comprar una vivienda y cuando ha visto que le ha podido sacar dinero la ha vendido al máximo para reinvertir esa cantidad en otra más grande, mejor situada o con mayor calidad. En la Costa sí se ha dado esto, la gente quería ganarse el 150 por ciento. Había gente que compraba cinco viviendas dando una entrada de 30.000 euros por cada una y antes de que se terminara la construcción quería ya 50.000 euros de beneficio, a parte de los 30.000 que había dado. Explotó la burbuja y muchos especuladores se quedaron atrapados. Hubo muchas promotoras en la Costa que al cliente con capacidad le obligaban a escriturar, y el juez, si veía que tenía esa capacidad de pago resolvía que tenía que elevar a público el contrato. El tiro les salió rana y pagaron con creces lo que habían ganado especulativamente en años anteriores. También hay que decir que en la burbuja inmobiliaria ha ganado dinero todo el mundo: el propietario de suelo, las entidades locales con los convenios, las constructoras, los obreros con sueldos totalmente desproporcionados, que ya se han ajustado a un nivel muchísimo más lógico y más coherente con otros trabajadores con  la misma cualificación  y capacidad en otros ámbitos de la economía, los promotores que no eran profesionales de la construcción, y también el consumidor final comprando y vendiendo. Hubo mucha especulación.
–Muchos expertos culpan a la burbuja inmobiliaria de ser la causante de la crisis.
–Sí, pero a su vez existió porque había un exceso de liquidez monetaria en el mercado y los bancos daban a todo el mundo sin condiciones y había que gastar, gastar y gastar para hacer volumen.

“Recomendamos a las subcontratas que contraten personal de Ceuta”

El paro en la construcción está siendo unos de los temas de actualidad. Barranco aborda este asunto en la entrevista.
–¿Existe alguna forma legal para obligar a contratar personal de Ceuta?
–No solo no hay ley que obligue a contratar sino que hay una al contrario. Va en contra de los principios de libre circulación de personas y capitales de la Unión Europea. Si no se puede restringir ni siquiera a un extranjero de la UE que venga a trabajar a cualquier sitio en libre competencia, mucho menos se puede restringir a un nacional. Se podría hacer un esfuerzo para que habiendo mano de obra en la ciudad se prefiera ésta a la de fuera. Pero no se puede obligar a nadie, porque sería ilegal y si alguna subcontrata se viera discriminada podría acudir a los tribunales.
–¿Hay oficios o especialidades en los que se prefiere personal de Ceuta?
–Sí, y a las contratas les recomendamos muy encarecidamente que contraten empresas de Ceuta. Estas especialidades son instalaciones eléctricas, fontanería, madera o cocina. El motivo es que estos oficios llevan una serie de ajustes y retoques, y es mucho mejor que sean de Ceuta porque la atención postventa al comprador es mucho más inmediata. Otro factor está en que las empresas de Ceuta sean competitivas y sus precios estén acordes con los que oferten las demás. A la atención postventa y la inmediatez hay que añadirle el ahorro en el coste, ya que si los empleados viven en Ceuta no hay que pagarles piso, comida ni desplazamientos. Son ventajas por todos lados.
–¿Se intenta, entonces, contratar personal de Ceuta?
–Creo que todos lo intentamos, siempre y cuando haya categorías y profesionales en la ciudad. Aquí, por ejemplo, no puede haber una empresa de cimentaciones especiales, porque no se hacen tantas como para que una empresa viva solo de Ceuta. Hay ciertos trabajos que no hay más remedio que sean realizados por gente de fuera. En el caso de empresas ceutíes con trayectoria, buenas y competitivas, los promotores recomendamos encarecidamente a las contratas que les adjudiquen el trabajo a ellas, porque es mejor para el empleo, para el cliente final y para el promotor.
–¿Hay personal cualificado en Ceuta para desempeñar estos trabajos?
–por poner un ejemplo, de cimentaciones especiales o fachadas ventiladas no, porque harían una obra cada dos años y tendrían que cerrar. Tampoco hay estructuristas. De fontanería, electricidad, telecomunicaciones, albañilería, cubiertas, excavación y derribos, guarnicionería y solería sí los hay. En general sí hay un buen nivel de formación, excepto unas pocas especialidades que no tendrían manera de sobrevivir en Ceuta.
–¿Por qué hay empresas que prefieren personal de fuera en perfiles profesionales que están en las listas del paro en la ciudad?
–Tengo entendido todo lo contrario, no hay empresas que prefieren a gente de fuera o yo no las conozco. Si ocurre así podría ser porque la empresa de Ceuta se ha subido mucho en el precio, cosa que no creo. Por fuerza una subcontrata debe ser más barata si está establecida aquí que si viene de fuera. Hay que tener mucho cuidado con las bajas temerarias de empresas que desconocen los costes de la Ciudad. En las obras que conozco y he hecho, la mayoría de las subcontratas son de Ceuta. Otra cosa es que éstas contraten a personal marroquí, eso ya no lo sé. El personal de fuera además, tiene unos condicionantes que cada vez son más difíciles de asumir: el lunes llega tarde, el jueves ya está quemado y el viernes se quiere ir cuanto antes y no puedes disponer de él por la tarde si hay que hacer algo a la carrera o urgente.
–Por ejemplo, CCOO decía que al personal de fuera se le exigía más porque al no tener familia aceptaba estar más horas en la obra.
–Eso no es cierto o yo no tengo conocimiento de ello y llevo más de 14 años en el sector. Las contratas no pueden obligar al trabajador a más de 40 horas semanales. Lo que sí hacen es distribuirlas. De lo contrario incumplirían el convenio y cualquier trabajador lo podría denunciar. Salvo causa de fuerza mayor son 40 horas a la semana o incluso no llegan: 8 horas el lunes, 9 de martes a jueves y 4 los viernes.