La disciplina urbanística acecha a miles de casas y fincas ‘sin papeles’

El futuro Reglamento forzará a su inscripción en el Registro de la Propiedad, con las ventajas que supone

Miles de viviendas y fincas permanecen sin regularizar en Ceuta, lo cual no significa que estén fuera de ordenación, sino que siguen sin acceder al Registro de la Propiedad, según fuentes del sector. Una circunstancia, la de carecer de los ‘papeles’ de tu propia casa, bastante común en el Campo Exterior, en zonas como el Morro y Hadú (en especial con las unifamiliares) o en el Monte Hacho (en el caso de las fincas). “Ceuta es una de las ciudades con más viviendas ilegales del mundo civilizado”, sentenció al respecto Carlos Alonso, del despacho ‘Alonso Hiecke. Abogados y asesores’. A diferencia de lo que ocurre con los edificios de nueva construcción y, en menor medida, en el Centro de la ciudad, puesto que los interesados inmatricularon sus inmuebles como ocurrió en la Península a partir de la década de los 70 y 80.

Las complicaciones que acarrea esta irregularidad a los propietarios se verá acentuada con la entrada en vigor del Reglamento de Medidas Urgentes sobre Disciplina Urbanística y cuya aprobación, previsiblemente, será antes de las próximas elecciones autonómicas.

‘Alonso Hiecke’ asegura que esta normativa va a forzar a la regularización ya que, sin documentación, quien reside en la vivienda está atado de manos para pedir los permisos que le autoricen a acometer obras. ¿Qué ocurrirá? Que quien no pueda, por ejemplo, arreglar las goteras de su tejado legalmente por la falta de papeles, tendrá que hacerlo al margen de lo establecido con el consecuente riesgo de que la Ciudad Autónoma les ‘cace’ e imponga sanciones que en el anteproyecto de Reglamento alcanzan hasta al suministrador del material.

‘Alonso Hiecke’ aconseja a la población anticiparse a ese escenario porque los plazos de prescripción de las inspecciones de los procedimientos de disciplina urbanística se van a ampliar y, por tanto, no van a poder dejarse caducar, como es costumbre. La Consejería de Fomento tiene la firme convicción de poner fin a esta situación, como apuntaron desde este despacho, y ha sido a Néstor García a quien le ha tocado ponerle el cascabel al gato. Para el sector, “hay que verlo como unas oportunidad más que como una amenaza” porque la regulación al respecto era antigua.

En caso de okupación, lo primero que pide el juez, al menos, es la nota simple para desahuciar

Un proceso de regularización que cuenta además con las facilidades que introducen las últimas novedades en materia de inscripción en el Registro de la Propiedad, las cuales flexibilizan los trámites. Para ‘Alonso Hiecke’, el procedimiento resulta económico (entre 2.000 y 6.000 euros para una casa de 150.000 euros dependiendo de la complejidad y de los tributos a pagar) sin contar con los privilegios que otorga esa inmatriculación: vender, demoler, añadir una planta... Alonso recordó el caso de una familia que llevaba desde 1933, es decir, durante tres generaciones, intentando regularizar su propiedad y al final se solucionó. “Eso sí, hay que armarse de paciencia”, destacó el abogado. En su caso ha realizado inmatriculaciones en el plazo que va de dos meses a tres años en función de la documentación previa porque, apuntó, en muchos casos los herederos extravían los certificados y los cambios de nombre y numeración de las calles o la resuelta falta de coordinación entre Catastro y Registro dificultaban su localización.

Una circunstancia bastante común en el Morro y Hadú o la zona del Monte Hacho

Uno de los supuestos más habituales en Ceuta es el que afecta a los particulares que, por ejemplo, se quedan con la casa de sus padres, pero que antes fueron de sus abuelos y que estos se la compraron a un señor cuyos datos se han perdido con el paso de los años. Esta familia ha estado pagando impuestos toda la vida, así como los suministros de luz y agua, pero cuando quiere constituir una hipoteca resulta que no puede porque carece de documento alguno de la casa. “Sin anotación en el Registro de la Propiedad, no hay posibilidad de hipotecar”, advirtió Alonso, quien se congratuló de que, poco a poco, están consiguiendo solucionar bastantes de estos asuntos, sobre todo, en la zona del Morro. “Imagínese que le entra un okupa en casa y el juez le pide que pruebe con documentación que es su domicilio. Lo primero que van a pedir en un desahucio por precario es el título, al menos la nota simple, y así ya tienes el principio de prueba”, puso como ejemplo Alonso.

La cuestión de regularizar las viviendas es además, a juicio de ‘Alonso Hiecke’, un “problema de orden público” porque se desconocen cuántas viviendas hay en Ceuta o quién vive en ellas. Este bufete indicó que, cuando se va a adquirir una vivienda, el particular tiene que ir a la Delegación del Gobierno a pedir la autorización previa para poder hacer la transmisión. Modo a través del cual el Estado se garantiza que tiene conocimiento directo de la operación aunque, hoy en día, el mismo notario notifica. De esta forma el Estado se asegura de que no haya problemas en una zona de especial protección al igual que ocurre en Cartagena de Levante o en el Ferrol.

Deterioro porque no pueden pedir hipoteca

Esa ‘pescadilla que se muerde la cola’ que dibuja ‘Alonso Hiecke’ en torno a la regularización de viviendas que sigue pendiente da pie a transmisiones que no tributan o impuestos que se pagan (o no) además de a la imposibilidad de hipotecar.

“Todo eso está produciendo que esas barriadas se estén deteriorando porque, si vas a pedir una hipoteca para reformar, lo primero que te piden es la nota simple y, claro, no tienen”, expuso Alonso. Por tanto, ese deterioro de los inmuebles avanza y también genera la pérdida de impuestos porque no tributan ni transmisiones patrimoniales ni plusvalías porque no hay transmisión formal ni tributación y tampoco el notario y el registrador realizan operaciones.