La perenne problemática del ladrillo en Ceuta

La ciudad autónoma de Ceuta es uno de los casos más especiales y curiosos de todo el territorio nacional en lo que al sector inmobiliario se refiere. Su peculiar perímetro y su alta concentración de población afectan de forma directa en la oferta y demanda, provocando que la oferta de viviendas de alquiler sea normalmente reducida y la demanda excesiva prácticamente durante todas las temporadas. Esta demanda normalmente está conformada por dos perfiles mayoritarios: funcionarios y estudiantes. La población funcionaria en Ceuta revierte a la ciudad grandes beneficios, así como la ubicación del Campus Universitario perteneciente a la Universidad de Granada, pero proporcionar una vivienda a este personal es realmente una inquietud latente en los profesionales del sector inmobiliario y propietarios.

Como la mayoría de los lectores saben, según la ley de la oferta y la demanda, al producirse un aumento constante de la demanda la oferta tiende a reducirse, está reducción no solo significa una disminución de las propiedades disponibles para alquilar en Ceuta sino una disminución de la calidad de las mismas, haciendo conformarse a los futuros inquilinos con propiedades de alquiler de ínfima calidad y generando a su vez alta rotación entre propiedades, pues los alquileres no suelen tener duraciones mayores del año. De manera resumida y escueta: si la demanda aumenta, la oferta disminuye y, en este caso, disminuye la calidad de la misma y por tanto el inquilino se “harta” de vivir en una propiedad de bajas calidades y continua su búsqueda activa de piso aun cuando ya tiene una vivienda, con el único fin de mejorar su calidad de vida.

"La ciudad autónoma de Ceuta es uno de los casos más especiales y curiosos de todo el territorio nacional en el sector inmobiliario"

Dentro de esta misma paleta de color se encuentra el mercado de compra-venta, de igual o similar problemática. Se torna bastante complicado encontrar una vivienda reformada y con acabados actuales, a excepción claro de las promociones de nueva construcción.

"Se torna bastante complicado encontrar una vivienda reformada y con acabados actuales, a excepción de las de nueva construcción"

Por ello, tanto si somos compradores como vendedores deberemos saber ajustar los precios de nuestra compra-venta. Esto es muy sencillo, independientemente de la tasación, basta con consultar los precios medios de la ciudad según zonas. Por ejemplo, en la zona centro el precio para el mes de enero es de 2600€/m2 por tanto un piso de 100 m2 debería encontrarse en torno a los 260.000 euros de valor. Este precio puede tomarse como una referencia ya que, obviamente, la tasación de la propiedad y su valor real puede verse afectados de sobremanera según el estado de la misma, su aislamiento térmico, la calidad de sus acabados, etc.

A todo lo anterior debemos sumarle el panorama inflacionista, con un 3,7% de inflación subyacente según el BCE y a 2,7% el tipo de interés fijo mínimo proporcionado por las entidades bancarias y el auge de las hipotecas mixtas. Traducido a términos comunes: la vida es más cara y al comprar una propiedad se pagarán prácticamente el doble de intereses que hace a principios del año 2022.

"Quizás este problema de la vivienda en Ceuta se resuelva con buenas intenciones por parte de propietarios y profesionales del sector"

Quizás este problema de la vivienda en Ceuta se resuelva únicamente con buenas intenciones por parte de propietarios y profesionales del sector, mejorando de forma continua sus propiedades y actualizando aquellas deficiencias que han quedado atrasadas en el tiempo. No es un atrevimiento proponer que se incentive la mejora y reforma de las viviendas en Ceuta mediante ayudas proporcionadas por la Ciudad,que den ese empujón que muchos propietarios necesitan a la hora de lanzarse en una reforma.

Alfredo A. Fuentes Salazar

Director de La Perla Real Estate e inversor inmobiliario