Así es la nueva ley de la vivienda, aprobada definitivamente

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que afecta a Ceuta, ha sido aprobado definitivamente por el Pleno del Senado, por lo que termina así su tramitación parlamentaria. Tras su trámite en la Cámara Alta, el texto se remitirá para su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en un plazo máximo de 15 días.

La nueva Ley, que previamente fue aprobada en el Congreso de los Diputados, es, según el gobierno nacional, "la primera en la historia de la democracia que tiene por objeto desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar".

Es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos NextGenerationEU.

La norma "ofrece instrumentos a las Administraciones territoriales competentes para limitar el precio de los alquileres y aumentar la oferta de vivienda pública y privada a precios asequibles, atendiendo en particular a aquellas personas y hogares que tienen más dificultades de acceso y en los ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado", detallan.

Así, el objetivo de la Ley es dotar a las Comunidades Autónomas y municipios de herramientas para contribuir a facilitar el acceso a una vivienda digna. Entre otras cosas, la ley activa mecanismos para incentivar la oferta asequible, sobre todo para jóvenes y colectivos vulnerables; para evitar la vivienda vacía, de contención y bajada de los precios del alquiler en zonas declaradas tensionadas, y para incrementar el parque de vivienda en alquiler social.

Principales novedades de la futura Ley

El Proyecto de Ley incluye la protección del parque público de vivienda social, que no se podrá enajenar, quedando considerado como "un patrimonio permanente".

En este contexto, se refuerza el papel de los planes estatales en la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda, a través del establecimiento de objetivos concretos, y se especifica que deben dar respuesta a situaciones de vulnerabilidad.

Asimismo, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.

En la nueva normativa se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones…), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Define esta ley un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, que obliga a un adecuado mantenimiento y conservación. En este sentido, se recoge específicamente una referencia a las obras y mejoras para alcanzar la accesibilidad universal de los hogares.

Otro punto destacado tiene que ver con declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. Se establece así en la norma estatal un procedimiento basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.

Así, por ejemplo, se podrá declarar tensionada a una zona cuando haya sobreesfuerzo en el pago de la vivienda (más de un 30% sobre ingresos) de los hogares de la zona o incremento de precios de más de tres puntos porcentuales sobre incremento del IPC a lo largo de un periodo de cinco años.

Se clarifica también en la norma la necesidad de contemplar la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales.

La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.

Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.

Asimismo, se incluirá en esa categoría aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

En lo relativo a los mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda, se establece la incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas tensionadas, para equilibrar el mercado. También se apunta a la contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.

Como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas: para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor; en nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya en el mercado del alquiler a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años); cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

A estas hay que añadir que se establece la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años, siempre que ello se establezca en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado, de aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autonómicos y se incorporan en el proyecto de ley determinadas modificaciones de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para fortalecer el mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.