LA ALMADRABA Y EL PGOU

En las Jornadas sobre Arquitectura y Urbanismo que organizó recientemente el Instituto de Estudios Ceutíes, se dedicó una sesión al análisis del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que estos días se encuentra en fase de alegaciones.

El breve espacio de tiempo que pudo dedicarse a coloquio, denotó la preocupación existente entre profesionales, promotores inmobiliarios y público en general, por lo que parece una desacertada interpretación de lo que la ciudad necesita en materia de urbanismo. Y La Almadraba fue uno de los temas que se abordaron en el citado coloquio.

La frontera
Es evidente que, en el momento actual, la parte marroquí al otro lado de la frontera parece el país desarrollado y europeo, mientras que la zona española se puede identificar como la de un Estado en vías de desarrollo. En Marruecos el tráfico se canaliza a través de dos modernas autovías, ambas conectadas con autopistas independientes, una a Tánger y otra a Tetuán  y complementadas por un Paso Fronterizo dotado de múltiples calles de acceso que terminan en el embudo de la zona deprimida y degradada perteneciente a España y donde, por cierto, ondea también la bandera de la Unión Europea. Después, al entrar en Ceuta, el viajero se encuentra con una carretera insuficiente y más allá, en La Almadraba, un barrio descontrolado que necesita urgentemente una reforma.
Ese desnivel entre el norte de Marruecos y Ceuta tiende a crecer, ya que  nuestro vecino del sur sigue con su ambicioso plan  de desarrollo de la zona colindante  y, continuando en esa línea, ha aprobado recientemente una nueva inversión de 700 millones de dírhams en el área de influencia de las ciudades fronterizas de Fnideq-Mdik, aparte de la sensible mejora de la carretera Tetuán-Chauen.
Las relaciones económicas de nuestra ciudad con el norte de Marruecos son importantes ya que cada día atraviesan la frontera unas 30.000 personas con destino a Ceuta. Sin embargo, en lo que se refiere al turismo, se han instalado en Ceuta tiendas y servicios de las más prestigiosas cadenas internacionales y ello provocó un importante tráfico de particulares con buen nivel adquisitivo, que vienen con sus familias y vehículos a comprar. Un hipermercado, varios supermercados, Mac Donalds, Zara, Cortefiel, El Corte Inglés, Sfera, Stradivarius, Lidl y otros, junto a los prestigiosos establecimientos locales, aseguran una importante aportación de dichos turistas de Marruecos y otros extranjeros o diplomáticos acreditados en Rabat, aparte del empleo generado en Ceuta
Parece que las autoridades, aunque tarde, se han dado cuenta por fin de esta insostenible situación y van a tomar algunas medidas al respecto. Una de ellas, desdoblar la carretera nacional de acceso a la frontera que es manifiestamente insuficiente, de un solo carril en cada sentido y que provoca continuamente atascos e imposibilidad de llegar incluso al hospital en algunas ocasiones o a determinados barrios y zonas altas. Para llevar a cabo el proyecto, según informaciones de prensa, se ha previsto una cifra importante con objeto de indemnizar, mediante acuerdo, a los afectados por las expropiaciones. Sin embargo, la Ciudad de Ceuta debería hacer otro tanto con La Almadraba y actuar con visión estratégica del problema, dotando a esta zona con urgencia de los servicios correspondientes que prestigien esta importante área de acceso a Ceuta.

La revisión del PGOU
de 2014
Pero queda la patata caliente de la Almadraba y existían esperanzas de que la siempre aplazada revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta (PGOU), pudiera resolver la situación.
No cabe duda que la zona que va desde la frontera hacia el centro de la ciudad por la carretera nacional, puede calificarse de estratégica para la actividad económica de Ceuta. Dentro de esta amplia área, el núcleo urbano más posibilitado de ofrecer servicios y mejorar la imagen, es precisamente La Almadraba.
El área de Almadraba o Colonia Romeu estaba sujeta, en el  viejo PGOU de 1992, a un Estudio de Detalle que se sustituyó por el Plan Especial de Reforma Interior (PERI) PR-6 de iniciativa pública que, aprobado por el Pleno el 9 de mayo de 1994, nunca se llevó a cabo en los 20 años transcurridos (sic). Por ello, no podían autorizarse obras en la zona hasta que se pusiera en marcha ese PERI. A los ilusos que solicitaban licencias para arreglar su casa o reconstruir lo inutilizado, se les denegaba con la excusa de ese PERI que nunca llegó.
Cuando parecía que la revisión del PGOU iba a solucionar esta caótica situación, se ha podido comprobar que, en lo propuesto en dicho estudio urbanístico para La Almadraba, nos encontramos que gran parte de las construcciones de la zona serán demolidas, para dar paso a la nueva ordenación y, a pesar de que estamos solo ante una Revisión y Adaptación del PGOU de 1992, se disminuye la edificabilidad anterior en perjuicio de los propietarios. Por otra parte, dichos propietarios de los distintos inmuebles del área, deben ceder gratuitamente a la Ciudad Autónoma 13.400 m2 para dotaciones y el 15% del aprovechamiento lucrativo de sus parcelas y esto libre de cargas, todo sin contra-prestación alguna
Por si ello fuera poco,  se impone a dichos sufridos propietarios de las distintas parcelas, que asuman los costes de urbanización del conjunto, lo que supone 1.893.200.- euros y, además, que  abonen las indemnizaciones a terceros, tanto legales como ilegales, a estos últimos en cuanto al coste de su edificación ilegal. Ello puede suponer más de seis millones de euros a repartir entre los citados dolientes. Así, los actuales propietarios recibirían las superficies netas que les queden disponibles de todo esto y puede que en zonas diferentes a las que tienen en la actualidad y, probablemente, en varias plantas aunque antes tuvieran superficies a pie de calle.
Además, se establecen dos áreas para equipamiento a ambos lados de La Almadraba con 2.904 m2  que quedan a disposición de la Ciudad, aportadas como se ha dicho por los propietarios. Y, al haberse reducido el terreno total susceptible de utilizar por dichos propietarios desde 21.988 m2  a tan solo 8.589 m2, se construirán dos torres de doce pisos cada una de 300 m2 por planta, se supone que para poder compensar en altura a los citados propietarios anteriores de parcelas o construcciones, rompiendo con el urbanismo tradicional de la zona.
La guinda del pastel es que, para llevar a cabo toda esta compleja y costosa actuación con tantos pagos y cesiones, se ha previsto el llamado sistema de Compensación.  Como es sabido, en dicho sistema la gestión, la ejecución de las obras, pagos, cesiones e indemnizaciones, es llevada a cabo por los propietarios del suelo con solidaridad de beneficios y cargas. Para ello deberán dichos propietarios constituirse en Junta de Compensación –con lo que reglamentariamente ello conlleva-, redactar el correspondiente Proyecto de Compensación, Estudio de Detalle y Proyecto de Urbanización, ejecutando, por último, la urbanización de la Unidad, todo en los primeros cuatro años de vida del PGOU.
Pensar que los propietarios que deben pagar tanto y recibir tan poco, van a ponerse de acuerdo y ejecutar lo descrito, resulta ilusorio.  Es preciso tener en cuenta     que la atomización de dichos propietarios que integran el área, su variada importancia económica y, sobre todo ello, la evidencia de la histórica inacción de la iniciativa privada y pública en el planeamiento encomendado a ella, hacen conveniente meditar sobre el tema.
Existe, como alternativa, el sistema de actuación por  Cooperación. En este caso, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta el planeamiento de desarrollo y las obras de urbanización, distribuyendo su coste en función de las cuotas de participación de los citados propietarios, lo que, si hay voluntad, podría asegurar y agilizar la gestión aunque, con las cargas enunciadas anteriormente, será difícil si no imposible llevar adelante los cambios, porque significaría la ruina para muchos.
Y apuntar además que como el trazado definitivo de la ampliación de la carretera general no está definido aún, todo lo proyectado es provisional a expensas de lo que se decida al respecto.

Una barriada sin futuro
En mi  novela de próxima publicación titulada “Ceuta británica” se describe como sería la ciudad en la hipótesis de que se hubiera  canjeado por Gibraltar, como propuso en su día el general Primo de Rivera. En el capítulo 7 titulado “El hospital Lord Kitchener” que fue publicado, como anticipo, en El Faro de Ceuta el 13 de enero de 2013, hace casi dos años, se describe precisamente la autovía que conduce a la frontera y la barriada de La Almadraba.
El protagonista de la citada novela, un periodista madrileño, manda a su periódico una crónica que dice así “Cuando el coche pasa las Murallas Reales, atraviesa el foso navegable por  el new bridge  o Puente Nuevo y encara la autovía que lleva a la frontera, las señales de tráfico comienzan a indicar que Marruecos está muy próximo. La carretera tiene cuatro vías, dos en cada sentido y, en el nuestro, un tercer carril que lleva escrito en el suelo cada cien metros  la  palabra EMERGENCY ya que está previsto para ambulancias que se dirijan al hospital, bomberos y policías que deban acudir a la frontera. Al ver que el carril continúa por una bifurcación a la derecha, la tomamos para ver el hospital de Ceuta (…..)
(….)Después de media hora para esta visita, retomamos la autovía a la frontera que soporta un tráfico intenso y, de vez en cuando, un coche de policía, con sus luces centelleando, adelanta sin problemas por su carril especial. La carretera transcurre pegada al mar y, a la derecha, se observan edificaciones de alto nivel que deben tener magníficas vistas al Mediterráneo. La presencia de estos edificios es impecable. Algunos son de factura modesta pero todos aparecen pintados, sin ropa tendida al exterior y con árboles delante, como queriendo aportar un aspecto cuidado al que llegue de Marruecos.
Un paseo a pie por el llamado Almadraba district es imprescindible. Se trata de un bonito barrio que dispone de aparcamiento al principio bajo la carretera y con una primera línea de casas bajas, como de pescadores, que han sido habilitadas para servicios de la frontera, a fin de descongestionar ésta. Hay agencias de viajes, oficinas de cambio, un punto de información turística lujosamente dotado y otros locales similares. Después, atravesando una calle, en segunda línea,  en los bajos vemos cafeterías, tiendas de lujo que se anuncian sin impuestos, boutiques, joyerías y algunos establecimientos de los más variados surtidos. Los policías de guardia permanente en la zona, explican que llegan allí familias de Marruecos que quieren comprar con rapidez, regresando  inmediatamente a su país.
En la parte alta de aquel complejo comercial y de servicios, los inmuebles están ocupados por viviendas de fachadas limpias y cuidadas, junto a un hotel de tres estrellas que parece tener bastante clientela, a juzgar por el movimiento de su entrada. En la agencia de viajes un enorme cartel anuncia que puede viajarse a Ceuta desde Marruecos y regresar por un precio módico: en autobús desde Tetuán por el equivalente a 50 euros y, si se llega con coche 40 euros y estas cantidades cubren transporte en el primer caso, hotel con desayuno en hotel  de 4 estrellas, una visita guiada a la ciudad y un bono descuento en determinados establecimientos”.
Esta razonable descripción de lo que debería ser una barriada cercana a una frontera de la importancia de la de Ceuta con Marruecos, no sería posible en absoluto de aprobarse el PGOU como está proyectado. Ante la falta de incentivos a la construcción y aprovechamiento del terreno por ser ruinoso el tratamiento previsto, los propietarios optarían por mantener la situación actual y ese inmovilismo mantendría el aspecto deprimido y desordenado que ahora tiene La Almadraba.