La Empresa Municipal de la
Vivienda de Ceuta (
Emvicesa) no cree que pueda desarrollarse la línea de acción que para la presente legislatura se proponía explorar el PP cediendo suelo público a promotores privados para poner a disposición de la población casas a precios tasados y baratos (300 ó 400 euros mensuales).
Esa es al menos la lección que los gestores de la sociedad han extraído de sus contactos con “diversos promotores y
constructores de la ciudad” para ofrecerles terrenos en la zona de las VPO del Monte Hacho donde construir sin coste de solar alguno.
“A pesar del ofrecimiento, la cantidad que se necesita para la ejecución de las obras de un edificio de aproximadamente cuarenta viviendas con sus aparcamientos y trasteros ronda los 6 millones de euros: si a esta cantidad le sumamos el coste financiero, el del proyecto y los gastos de mantenimiento a cargo del promotor /constructor, la operación que se plantea se hace inviable”, consideran los informes que acompañan las cuentas de la empresa del año pasado, que mañana serán sometidas a la consideración de su Consejo de Administración.
Emvicesa no logró durante la segunda mitad de 2019 a nadie dispuesto a “construir con un coste tan elevado para comenzar a obtener beneficios después de un considerable número de años”. “La alta inversión y el largo plazo en obtener beneficios lo hace inviable y la única posibilidad de ofrecer viviendas con un alquiler tan bajo implicaría que fuese la propia Ciudad la que asumiera la
financiación, lo que resulta
muy problemático en esta legislatura”, advierten los análisis de la empresa pública, máxime teniendo en cuenta que “el convenio firmado con el Estado que se extiende hasta el año 2021 obvia la ayuda para construcción de viviendas”.
No obstante, las conversaciones mantenidas con los promotores y constructores locales han alumbrado otra posible vía para dinamizar la construcción de casas en la ciudad a través de préstamos de las entidades financieras a cooperativistas sin incluir el terreno.
La finalidad de ceder temporalmente el suelo público sería "la consecución del interés público con la intención, entre otras, de abaratar el coste final de la vivienda”. En suma, Emvicesa buscaría “establecer una política pública de suelo que impida la especulación, permita incidir en el mercado, facilite el acceso a los terrenos y, en definitiva, asegure el derecho que tienen todos los ceutíes a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.
Entre las posibilidades que se calibran está que “podrían pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie entre las que podría incluirse, entre otras, que el bien patrimonial, concretamente el suelo, sea ofrecido a los propietarios de las viviendas construidas una vez adquirida la vivienda al banco-promotor-constructor, es decir, que exista la posibilidad de pactar que los propietarios de las viviendas puedan adquirir también la propiedad del suelo a Emvicesa”.
Ello podría hacerse “una vez cancelada la hipoteca sobre la vivienda, siempre dentro del plazo acordado para el derecho de superficie, o bien haciendo coincidir ambos pagos, el de la hipoteca al banco y el de la superficie al propietario del terreno”. En cualquier caso, “siempre dentro del plazo acordado para el derecho de superficie”.
Además, quedaría garantizada por Ley la posibilidad de posibles cambios de cooperativistas en el transcurso del plazo en el que se concede el derecho de superficie, pues “este derecho es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo”. La empresa pública tendría capacidad para incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a su favor por ser la propietaria del suelo.
Los cooperativistas, por su parte, podrían constituir la propiedad en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente a Emvicesa y transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie sin necesidad del consentimiento de la propietaria del suelo.
La intención de la sociedad es presente proyecto al Consejo de Administración de Emvicesa durante 2020 una vez que se complete el estudio jurídico de una posibilidad de actuación “ya abierta en otras Autonomías”. Este año está programada también la segregación de la parcela que se pretende ofrecer para construir, escriturarla, inscribirla en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, para la que ya se han iniciado todos los trabajos de goerreferenciación de la propia finca elegida.
Situación anómala en trasteros y garajes
Emvicesa ha constatado a la luz de las últimas inspecciones realizadas en los garajes y trasteros de la promoción del Monte Hacho “ocupaciones no autorizadas en ambos tipos de bienes inmuebles”.
Según la empresa pública, “actualmente, de las 46 plazas de garajes de las que se dispone en dicha promoción, tan solo se han vendido 11 y se encuentran alquiladas 6, quedando teóricamente libres 29”. Sin embargo, “la mayor parte” están “ocupadas sin autorización por los vecinos”.
La situación de los trasteros “no es mejor”: de los 40 disponibles, tan solo 3 se encuentran alquilados, 14 ocupados sin autorización, 3 tienen la puerta cambiada y uno el acceso “reventado”.