El PGOU combatirá la especulación y el encarecimiento de las viviendas

Dos de las trece grandes prioridades del proyecto de nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que la consejera de Fomento, Susana Román,

someterá a la consideración del Pleno el próximo jueves para su aprobación inicial están directamente relacionadas con la política de vivienda. Una pasa por “preparar suelo a precios competitivos” para “garantizar una oferta suficiente de vivienda pública y para ubicar usos y actividades relacionadas con las actividades económicas productivas y de servicios, el ocio y el recreo, la cultura o el turismo”. La otra, por “eliminar la infravivienda” para proveer de casas “adecuadas” al conjunto de la ciudadanía.
Actualmente la densidad bruta de viviendas en el suelo urbano de Ceuta es inferior a 35 por hectárea y tiene “grandes desequilibrios y contrastes en cuanto a su distribución debido a la existencia de grandes intersticios ocupados por instalaciones militares y áreas no consolidadas”. Con el nuevo PGOU se aspira a elevar esa densidad promedio a entre 50 y 60.
Para los redactores del Plan, el “problema” de la vivienda tiene tres “componentes básicos”. Uno, que se trata de “un elemento de la actividad económica, ya que su creación y puesta en valor forma parte esencial del sector inmobiliario, con importante implicación económica”.
El segundo, social, que la Constitución garantiza “el derecho de las personas a disfrutar de una vivienda adecuada”, tanto para quienes no la tienen como para los que usan una degradada. Finalmente, cuenta una vertiente urbanística “al ser el uso residencial el que de forma preferente sirve de base al tejido urbano de la ciudad y a la imagen de la misma”.
 De la filosofía a las cifras, el PGOU prevé una serie de actuaciones de transformación urbanística capaces de propiciar “a largo plazo”, más allá de un escenario a 8 años vista, la construcción de 6.305 nuevas viviendas, 3.216 con protección pública y 3.089 de promoción libre.
“Es necesario sobredimensionar la oferta de suelo para evitar situaciones de especulación inmobiliaria que supondrían un encarecimiento de las viviendas y como reserva para posibles escenarios de crecimiento no contemplados”, deja claro el Plan, que incluye “un número importante” de operaciones de desarrollo de suelo sobre convenios con otros agentes públicos o con operadores privados para la obtención de terreno para viviendas protegidas.
El documento asume que “la experiencia demuestra que, si bien dichos convenios son procedentes por cuanto que permiten soluciones de gestión interesantes, no es prudente programar su resolución a corto plazo”. Algo parecido, incertidumbre tempora, se cierne sobre las operaciones de reforma interior contempladas (en ellas se inserta el 60% del total de casas nuevas proyectado).
Además, el documento aclara que un 12% del total de viviendas previstas “corresponde a unidades existentes que deberán integrarse en las nuevas ordenaciones”.

En busca de una “oferta suficiente” para poder contener los precios

El proyecto de nuevo PGOU asume como una necesidad la de “generar las condiciones que propicien la promoción y construcción privada de viviendas, tanto en régimen libre como de protección pública”. Con ello se espera “garantizar” que en la ciudad haya “una oferta suficiente” y “una mayor competencia en el momento de fijar los precios”. En paralelo, el documento no descuida como objetivo prioritario el de “fomentar la rehabilitación en las áreas consolidadas”  porque para sus redactores “el impulso de los programas de rehabilitación propicia un mayor equilibrio en la estructura social urbana, evita la infrautilización del parque residencial y garantiza el mantenimiento de los residentes en su entorno urbanístico”.

Los objetivos

Oferta de vpo
“Propiciar el acceso a la vivienda”, prioridad
El documento que llegará al Pleno el jueves se fija como objetivo “fundamental” el de “garantizar una oferta suficiente de vivienda de protección oficial”. En este sentido, el PGOU promete destinar “un porcentaje significativo” a los distintos regímenes de protección para conseguir “que los precios se mantengan en unos niveles aceptables”.
Regularización
Solución a la situación irregular en el Príncipe
El nuevo PGOU se propone “continuar la política iniciada en el Plan General de 1992” para “habilitar las viviendas adecuadas y necesarias para los habitantes de los núcleos de viviendas pendientes de regularización en las zonas de Príncipe Alfonso y Recinto Sur”.
Nuevos residentes
Una oferta para atender multitud de apetencias
El parque actual de unas 26.000 viviendas “ya evidencia que la demanda no depende sólo de la dinámica demográfica de la ciudad” sino también “de factores relacionados con la inversión, la segunda residencia, la renovación del parque, las nuevas demandas, etcétera”. Se tendrán en cuenta esas “nuevas expectativas” para “atraer a nuevos residentes, ya sea de forma permanente o temporal”.

Al menos 779 casas para realojos

A. Q. ceuta
La cifra total de nuevas viviendas a promover a corto, medio y largo plazo prevista en los nuevos desarrollos que incluye el proyecto de PGOU, 6.305 unidades excluidas las viviendas previstas por el Plan (un 77% se ubicará en diferentes puntos de suelo urbano quedando el 23% restante en suelo urbanizable, concretamente en el embalse del Infierno, Huerta Solís y Loma de las Lanzas), incluye cerca de 800 que será necesario destinar a propiciar realojos.
Según el desglose que hacen los redactores del documento, a cuyo contenido íntegro ha tenido acceso ‘El Faro’, el nuevo Plan propone continuar la política del de 1992 para “habilitar viviendas adecuadas a los habitantes de infraviviendas”. A esta demanda no precisada con números se añade otro “concepto de difícil cuantificación: la demanda de realojos de viviendas pendientes de regularización, cuantificada en 779 viviendas”.
Esa cifra se desglosa, a su vez, en tres apartados. Una es la de la demanda requerida “para la reubicación de habitantes de viviendas pendientes de regularización”. En este campo se han contabilizado 442 viviendas “debido bien a su situación dentro del Dominio Público Marítimo Terrestre (180) bien por estar fuera de ordenación según el Plan General de 1992 (262)”.
El segundo vector es la necesidad que generan los realojos previstos en los Ámbitos de Planeamiento Específico: la ordenación de estos nuevos ámbitos implicará la obtención de 315 viviendas de régimen libre.
Por último se señala la demanda prevista por mejora de viviendas en los Ámbitos de Planeamiento Remitido (APR). La ordenación de estos nuevos ámbitos implicará la obtención de otras 22 viviendas de régimen libre.

Renovación
Al margen de las necesidades de realojos, el PGOU augura que durante su periodo de vigencia habrá que “renovar” más de medio millar de edificios, cerca de 2.000 en términos de viviendas.
“Mención aparte” merece para Fomento y Prointec “la demanda inferida de la tendencia a la reducción del parque residencial de viviendas de menos de 30 metros cuadrados”, estimada hace una década en 1.414. “En muchos casos”, analiza, “coincide vivienda pequeña, con situaciones de hacinamiento, con vivienda en mal estado de forma que su renovación soluciona ambos problemas”.
Dado que “las nuevas viviendas demandadas serán presumiblemente de un tamaño superior, estimado en una media de 75 metros cuadrados” y que “el proceso de renovación deberá llevar a cabo una agregación parcelaria que retrasará los ritmos de sustitución” el documento cifra en 1.275 demanda de viviendas por este concepto.