El derecho de superficie (parte 2ª viviendas en alquiler)

Puntualizamos en el artículo anterior, que los presupuestos de la Ciudad, no contemplaban partida alguna para la construcción de viviendas, pero SI existía el compromiso de campaña de facilitar apartamentos en alquiler a 300 euros.

La situación se abordó desde la Dirección General de Gestión de Suelo y Patrimonio (en adelante DGGSP), de distinta manera que promocionando las cooperativas. El Director General buscaba un solar perteneciente al patrimonio Municipal del Suelo donde pudiera construir viviendas en alquiler tasado con la dificultad añadida de no disponer de fondos para construir. Este problema no era nuevo en la ciudad y la fórmula que se pretendió aplicar desde la DGGSP tampoco era nueva. Ya se intentó 12 años atrás con el proyecto de guardería en Loma Colmenar, proyecto que se estuvo anunciando durante un año en prensa y que se abandonó para reformar por el mismo importe (2 M euros los bajos de Juan XXIII “La Pecera”, explotada por Arasti Barca, empresa siempre acompañada por la sospecha en sus sucesivas licitaciones, como llegó a definir una de ellas el PSOE calificándola de “maniobra dudosa”, la inicial por ejemplo necesitaría una monografía. Han pasado muchos años y en el 2028 la propiedad de lo construido sobre la superficie y la propia superficie hubiesen retornado a la ciudad. Sin embargo, hoy día el terreno donde se iba a construir se encuentra ocupado por chalets ilegales y por tanto, sin escuela infantil. En su lugar y por el mismo presupuesto, disponemos de esas magníficas instalaciones ajardinadas donde con el viento de levante los niños juegan alegremente en el patio y donde nunca hay averías de los bajantes ni hay que cerrar aulas por caer aguas residuales.

Tornemos a las viviendas en alquiler. La parcela elegida por la Dirección fue la del antiguo cine África. Estaba calificada de equipamiento urbano, contaba con una edificabilidad máxima de 3 plantas sobre superficie, hasta 12 metros para apartamentos y tres plantas en el subsuelo, para locales y garajes. Se adquirió por expropiación forzosa, mediante actas de pago y ocupación en el año 2004, donde figuraba como destino la construcción del futuro Palacio de Justicia de la ciudad de Ceuta. También se indicaba que, en la mencionada parcela, calificada como Sistema General Equipamiento Urbano, serían admisibles los usos señalados en el PGOU vigente. El pleno de la Asamblea, en sesión celebrada en mayo de 2009 acordó que el destino de la finca fuese un Centro Social y Asistencial y cuando cambió el destino del solar, se reflejó otros posibles usos, además de palacio de justicia, en concreto: usos señalados en el PGOU vigente, aquellos otros de utilidad pública o interés social, y los vinculados al patrimonio municipal del suelo, de tal manera que el cambio de uso, siempre que fueran de utilidad pública o interés social y los vinculados al patrimonio municipal del suelo, estarían dentro de la finalidad de la expropiación.

Después de comprobar que jurídicamente era posible la construcción de apartamentos de utilidad pública o interés social, quedaba por recuperar el proyecto ya realizado por EMVICESA en mayo de 2011 y mientras, se trataría de encontrar una empresa que tras entregarle el terreno en derecho de superficie aceptase las condiciones y construyera estos apartamentos, locales y garajes para gestión y explotación con el canon fijado.

Este proyecto que pretendió llevar a cabo la desaparecida DGGSP, fue algo más que la constitución de un derecho de superficie, ya que conllevaba también la construcción de viviendas, locales y garajes, por parte del superficiario, además de la ejecución de la urbanización, la cesión de uso de lo construido a favor del propietario del suelo y, el mantenimiento y conservación de los inmuebles. Esto no es habitual en este tipo de operaciones en las que el inversor busca rentabilidad neta a través del contrato triple neto, de forma que el arrendador percibe una renta neta de gastos, siendo habitual estipular en este tipo de operaciones que todos los gastos y tributos relativos al inmueble fuesen de cargo del arrendatario, incluidos seguros, impuestos (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y gastos de mantenimiento y reparación del inmueble. También sería el constructor y beneficiario del derecho de superficie quién debería gestionar el cobro a los inquilinos de la cuota mensual, que solo podría ser incrementada anualmente en la cuantía del IPC dictaminado oficialmente.

El estudio que daría luz verde al proyecto o impediría continuar con él, sería el resultado de la aplicación de dos variables. La primera, el tiempo de explotación, suma del calculado para la amortización de la inversión y el necesario para obtener el beneficio pretendido por la empresa que acometía el proyecto en su totalidad. La segunda el canon a cobrar a cada inquilino, que estaba prestablecido por la Ciudad en 300 euros/mes. El superficiario quedaría obligado a arrendar estas viviendas a los beneficiarios que el Departamento de Viviendas de la Ciudad indicase.

En resumidas cuentas, la propuesta de la DGGSP a la empresa constructora, posible beneficiaria del derecho de superficie, consistía en la cesión del terreno durante un determinado número de años y en la explotación de lo construido durante ese periodo de tiempo iba incluido todos los gastos y las obligaciones del mantenimiento, gestión y reparaciones de los inmuebles. La Dirección General podía jugar con el número de años como variable, pero no tanto con la cantidad que debía satisfacer el inquilino del apartamento.

La contestación recibida de una de las empresas consultadas contenía los siguientes cálculos: Costes de construcción 5,5 M euros / Promoción 1 M euros / Equipamiento 0,7 M euros y Costes de financiación a 20 años 2,8 M euros Valorando en su estudio económico como renta mínima a percibir por cada uno de los 48 inquilinos que incluía el proyecto en el máximo tiempo posible; 400 euros.

Lo que en la DGGSP se recibió como un gran logro de gestión, nuevamente la consejera lo entendía como algo fuera de toda posibilidad del acuerdo. La cantidad tenía que ser forzosamente de 300 €/mes dando precisas instrucciones que EMVICESA preparase el pliego técnico y el administrativo, aunque la licitación quedase desierta.

Es el resultado de lo que en política y en el Ejército se conoce como fuego amigo, pero la plantilla de la DGGSP compuesta por su Director General, auxiliado por el DG y con la inestimable ayuda del DG, nunca entendieron el papel de quién lo llamó para en teoría realizar gestiones como las que su consejera quemaba una tras otra. Nunca sabremos quién ejercía de Pinocho y quién de Gepeto manejando los hilos.