El Derecho de Superficie (Parte 1ª Cooperativas)

El derecho de superficie es un contrato en el que una persona (el titular del derecho) lo adquiere para construir o edificar en un terreno perteneciente a otra persona (el propietario del suelo) durante un período determinado de tiempo. Hace exactamente cuatro años la situación era muy parecida a la actual y los presupuestos, no contemplaban la construcción de viviendas en la Ciudad.

Para solucionar el control y gestión del patrimonio mueble e inmueble, se creó la Dirección General de Gestión de Suelo y Patrimonio (en adelante DGGSP). Lo primero que se hizo desde ella fue estudiar las medidas aplicadas en otras CCAA para poder solucionar una situación que se antojaba debía ser muy parecida a la nuestra. Llamó la atención la solución empleada en muchas comunidades aplicando el Derecho de Superficie (en adelante DSp), contemplado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en sus artículos 53 y 54.

El DSp fue muy utilizado por las garantías que la formula ofrecía al dueño del terreno, ya que, a su extinción por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo podía hacer suya la propiedad de lo edificado, sin que debiera satisfacer indemnización alguna cualquiera que fuese el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podían pactarse normas para que el suelo, fuese ofrecido a los propietarios de las viviendas construidas, una vez adquirida esta al banco/promotor /constructor, es decir, que existiera la posibilidad de pactar con los propietarios de las viviendas, pudiendo estos, adquirir también la propiedad del suelo a la Ciudad, bien una vez cancelada la hipoteca sobre la vivienda siempre dentro del plazo acordado para el DSp, o bien, haciendo coincidir ambos pagos, el de la hipoteca al banco y el de la superficie al propietario del terreno.

Se necesitaban parcelas donde llevar a cabo este proyecto que había triunfado en otras CCAA. La DGGSP estudió en detalle la posibilidad de actuar en varias fincas donde la aplicación del DSp podría aliviar el problema de la falta de viviendas; en Sarchal/antiguas Cuadras de Ingenieros/solar del antiguo cine África/Huerta Téllez/Miramar/Stª Teresa en el Morro/anexa a la Agencia Tributaria/Alcalde Víctor Goñalons y Gran Vía entre otras fueron estudiadas concienzudamente.

“A fecha de hoy la finca del Sarchal sigue sin edificar. Tampoco se ha construido el aparcamiento que la consejería de Hacienda decidió emplazar allí, ni se construyeron los apartamentos en el solar del cine África....”

La primera en Sarchal era de disponibilidad inmediata. Se pensó ofrecerla en DSp, facilitando el terreno a ciudadanos que se constituían en régimen de cooperativa, para construir 41 viviendas con sus garajes. Se trataba de una “parcela perteneciente al Grupo 3 de la promoción Europan 5 en Monte Hacho”. Este solar tiene una superficie de 2.023,90 m2, sin edificar, pero tiene construido el muro de contención sobre la falda del Hacho, se han ejecutado excavaciones y una mínima parte de la cimentación y estructura del edificio que estuvo previsto, con un coeficiente máximo de edificabilidad neta de 15 m2 por cada 10 m2.

La segunda, las antiguas Cuadras de Ingenieros junto a la UNED, tenían el inconveniente de su falta de disponibilidad inmediata. Sobre ella pesaba la anulación pendiente de un acuerdo plenario del año 2009 sobre el estudio de detalle de Pozo Rayo Alto, donde se encontraba incluida esta finca y que impedía construir las 150 viviendas pretendidas donde el PGOU solo tenía previsto construir 40. Para ello, debería practicarse una segregación de la superficie afectada con la actuación que se pretendía, y posterior inscripción registral antes de constituir el derecho de superficie. Estas acciones de obligado cumplimiento provocaban un retraso que hizo pensar a la DGGSP que el buen aprovechamiento de un recurso crítico como es el suelo, obligaba a esperar y no desperdiciar una finca de aprox. 5.170 m2, donde con la diligencia debida se podía casi cuadruplicar el número de viviendas y garajes a medio plazo, era preferible disponer de150 viviendas algo más tarde, que 40 en ese momento.

La tercera, no era de aplicación a cooperativistas por tratarse de un terreno que procedía de expropiación forzosa y debía tener un destino de carácter social, (antiguo cine África → Palacio de Justicia inicialmente).

El resto de fincas en Huerta Téllez/Miramar/Gran Vía/Víctor Goñalons/ Stª Teresa en el Morro y la anexa a la Agencia Tributaria, necesitaban unas actuaciones que también retrasaban el posible comienzo de la construcción.

Tras el estudio realizado, se decidió que lo más urgente a corto plazo y con mayor probabilidad de obtener buenos resultados, era acometer la construcción de las viviendas y garajes en la finca del Sarchal, para venta en régimen de cooperativa y simultáneamente, construir cuarenta y ocho apartamentos, planta de locales y oficinas y otras dos de garajes en régimen de alquiler en los terrenos donde en su día se encontraba el antiguo cine África, siguiendo el proyecto encargado a EMVICESA. Emprender la construcción en las otras fincas quedaría pendiente para la siguiente legislatura, en lo que a construcción se refería, pero en el periodo 2020/23, deberían gestionarse todas las acciones encaminadas a dejar en condiciones de poder comenzar las obras seguidamente a las elecciones del 2023.

Los contactos mantenidos con posibles interesados dieron como resultado que algunas personas de reconocido prestigio personal y profesional en la ciudad, manifestaran su “gran interés” en esta fórmula. Sin embargo, las instrucciones recibidas de la consejera, fue la de abandonar la aplicación del derecho de superficie para viviendas en régimen de cooperativa y centrar el esfuerzo exclusivamente en el alquiler de apartamentos construidos en los terrenos del antiguo cine África. Pero esto es otra historia, la que contaremos en el siguiente artículo sobre viviendas en ALQUILER.

A pesar de las parcelas enumeradas, desde la más alta instancia municipal, no se deja de reclamar la cesión de suelo de Defensa para su aprovechamiento con fines urbanísticos”. Quién así lo demanda, es responsable de que durante la pasada legislatura no se emprendiese acción alguna para solucionar la falta de viviendas en propiedad o en alquiler asequible. Su acción más notable en este campo fue la de disolver una DGGSP que evidenciaba que podía y sabía cómo hacerlo, aconsejando con sentido común y sin miedo a cuestionar otros intereses. Aún hoy no se alcanza a comprender el motivo por el que no quería o querían actuar, porque la decisión no fue construir en otro sitio o de otra forma, la decisión fue la de NO CONSTRUIR, ni siquiera se quiso hacer a coste “0” y esa explicación aún se encuentra pendiente de ofrecer a los ceutíes por parte de los responsables. Ahora se permiten pedir suelo a Defensa apuntando siempre fuera del ámbito de su responsabilidad, tal como han hecho con el Brull, que cuando no les ha sido rentable construir, han cedido el suelo al Ministerio de Educación para la construcción de un IES. El problema se ha trasladado a ese Ministerio y nadie se acuerda ya de la pésima gestión realizada por la ciudad. Lo razonable y consecuente sería sacar el máximo provecho a lo que se tiene antes de seguir pidiendo más y más sin hacer nunca nada. Desde estas líneas aventuro que lo mismo ocurrirá con el Hospital Militar, ya utilizado como depósito de chatarra y desechos.

A fecha de hoy la finca del Sarchal sigue sin edificar. Tampoco se ha construido el aparcamiento que la consejería de Hacienda decidió emplazar allí, ni se construyeron los apartamentos en el solar del cine África, ni tampoco se emprendieron las gestiones necesarias para acometer las acciones que liberasen de formulismos y trámites administrativos los solares disponibles antes del comienzo de esta legislatura. La situación hoy, es la misma que hace cuatro años y los avances y negociaciones realizadas por la DGGSP resultó ser un problema para el anterior gobierno en lugar de la solución, tal vez por tener que tomar decisiones distintas a la habitual de como “gastar el dinero que la solidaridad del resto de España le entrega anualmente y que continuamente demanda como si de un derecho se tratara, olvidando que lo que debe hacer es dar explicaciones de cómo ha administrado lo recibido”.

Ignoramos hasta donde le va a llegar la nariz con tantas promesas incumplidas. Tampoco tenemos la certeza de que en esta legislatura realicen lo prometido y aprovechen las parcelas disponibles para aliviar la necesidad de viviendas o por el contrario, seguirán solicitando más y más terrenos, excusando así su falta de diligencia. Lo único que se puede afirmar es que si hace cuatro años se logró este compromiso por la DGGSP, sin personal, sin medios y sin presupuesto, este nuevo “equipo de Ancelotti” cumplirá con lo prometido, porque con el presupuesto existente, las parcelas disponibles y las posibilidades de construir que aquí se apuntan, lo único que tienen que hacer es cambiar el caos existente por una buena gestión, lo que seguramente agradeceremos los ciudadanos.

En la gran mayoría de los lugares, mentir tiene un coste, en Ceuta al parecer NO.