Además, se ha abordado la salida de las viviendas cerradas de Serrano Orive, Solís y una en el Monte Hacho en el primer encuentro que se ha señalado esta legislatura en materia de vivienda después de los escándalos que aún colean asociados al llamado caso Emvicesa.

El Movimiento por la Dignidad y la Ciudadanía (MDyC), que ha llevado en numerosas ocasiones al Pleno de la Asamblea la urgencia de desbloquear las viviendas de Serrano Orive, Padre Feijoo y Monte Hacho para atender la demanda de vivienda social en Ceuta, ha celebrado que se haya dado luz verde a las bases de estas promociones.

Desde la formación que encabeza Fatima Hamed se había solicitado en los diferentes organismos pertinentes la necesidad de construir más viviendas sociales.

Una de las condiciones por las que el MDyC votó a favor del nombramiento del nuevo gerente de Emvicesa era precisamente que procediera al desbloqueo de estos inmuebles: “Las viviendas están hechas, solo hay que reactivar el botón”, decían.

Asimismo, critica que en otras ocasiones hayan dejado caducar los trámites administrativos pertinentes para adjudicar estas viviendas: “Nuestros jóvenes han dejado de serlo y nuestros mayores han fallecido esperando una vivienda social”.

Los localistas se congratulan de la aprobación de estas bases y van a estar vigilantes de la publicación de la convocatoria: “No vamos a parar de trabajar hasta que la demanda de vivienda social que hay en esta ciudad sea atendida”.

Límite del precio de alquiler en Padre Feijoo, enmienda de Ceuta Ya!

En el caso de los alojamientos de Padre Feijoo, son viviendas dirigidas a personas mayores de 65 años. Ceuta Ya! ha presentado una enmienda consistente en limitar el precio del alquiler al 20% de la pensión del inquilino.

Con la misma se busca que el alquiler de 150 euros aprobado pueda reducirse a alrededor de los 100 euros en el caso de inquilinos que sean perceptores de pensiones no contributivas de apenas 500 euros. La enmienda defendida por Mohamed Mustafa durante la reunión ha salido adelante.

El líder de Ceuta Ya! se ha congratulado de la aprobación de una medida “beneficiosa para un colectivo maltratado por el que vamos a seguir peleando”.

En consecuencia, Mustafa ha mostrado su propósito de no abandonar la reivindicación histórica de su formación relativa a dotar a las pensiones no contributivas de un complemento del 25% “que alivie la situación inadmisible de tantos hombres y mujeres que merecen más consideración por parte de este Gobierno”.

Solo se ha abstenido el PSOE

La comisión ha estado presidida por el consejero de Fomento, Medio Ambiente y Servicios Urbanos, Alejandro Ramírez. En esta primera toma de contacto se ha aprobado por mayoría, -sólo se ha abstenido el PSOE- , las bases y el inicio del nuevo proceso de selección de arrendatarios (jóvenes menores de 35 años) para las viviendas disponibles (17) en la promoción 45 VP en Serrano Orive, y para las 9 viviendas libres en la promoción de 37 alojamientos en Padre Feijoo (mayores), ambas en régimen de alquiler; e igualmente en régimen de venta a precio tasado para la vivienda de protección oficial vacía en la promoción de 86 VPO en Monte Hacho.

La Comisión Local de la Vivienda la preside el consejero de Fomento o consejero que ostente la responsabilidad del área de vivienda. Son vocales un representante de cada grupo político de la Asamblea y que formen parte del consejo de administración de Emvicesa; la consejera de Sanidad y Servicios Sociales; el director general de Vivienda o jefe del Área de Vivienda; el gerente de Emvicesa y la secretaria general.

A la reunión de hoy, que se ha celebrado en la sala Isidro Jarque del Palacio Autonómico, han asistido, además del consejero, la consejera de Sanidad y Servicios Sociales, Nabila Benzina, el director gerente de la Empresa Municipal de la Vivienda (Emvicesa), Santiago Ramírez, la directora general de Vivienda y Urbanismo, Aurora Visiedo, la secretaria general, María Dolores Pastilla, y como vocales en representación de todos los grupos parlamentarios de la Asamblea, a excepción de Vox, Alberto Gaitán, que preside el consejo de administración de la sociedad; Hikma Mohamed por el PSOE, Nadia Mohamed, en representación de MDyC, y Mohamed Mustafa por Ceuta Ya!.

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Plantean sortear la elaboración de un listado que estaría vigente dos años con menores de 35 años que cumplan distintos requisitos como cobrar al menos 900 euros al mes, llevar cuatro años empadronados en Ceuta o constar como demandantes de casa desde un mínimo de tres meses.

La empresa municipal tiene libres desde hace tiempo 17 viviendas, todas salvo una con un dormitorio (reservadas para unidades familiares con uno o dos integrantes) y la otra con dos (para un máximo de tres miembros).

Si la propuesta del Ejecutivo de Juan Vivas sale adelante, en cuanto las bases se publiquen en el BOCCE se abrirá un plazo de 30 días naturales para que los interesados con al menos tres meses de antigüedad en el Registro de Demandantes de Vivienda formulen solicitud de participación en el proceso.

Solo podrán hacerlo quienes no hayan cumplido 35 años antes de finalizar este 2024, integren una unidad familiar no superior a tres miembros, no sean titulares de otra casa conforme a la información catastral y acrediten ingresos inferiores a los máximos ponderados.

Quienes hayan sido okupas de una vivienda de protección oficial, hayan enajenado o renunciado a una durante el último año o no lleven empadronados en Ceuta al menos cuatro años también serán excluidos.

Los requisitos que se exigen

Además, se exigirá poseer unos ingresos familiares ponderados que no excedan de cuatro veces el IPREM (600 euros al mes), acreditados mediante declaración IRPF o certificado de no estar obligado a su presentación. A fin de “garantizar la suficiente capacidad económica para hacer frente a las necesidades básicas y al pago de la renta” se establecen unos ingresos mínimos necesarios de 1,5 vez el IPREM, es decir, 900 euros.

Con el listado completo de candidatos aceptados se harán tres listas: una de personas con discapacidad (sin ninguna libre), otra para casas con un dormitorio y otra para aquellas que cuentan con dos.

Con esas relaciones se hará un sorteo con el que, en ascendente, se ordenará a la totalidad de los solicitantes admitidos salvo en el caso de discapacidad, pues en este caso el orden de relación lo determinará de forma decreciente el grado acreditado oficialmente,

Las listas de espera tendrán una validez de dos años siempre y cuando se mantengan los requisitos de partida, incluida la composición familiar.

La prórroga del contrato de arrendamiento sólo se llevará a cabo previa acreditación de que se continúen cumpliendo los requisitos de adjudicación, incluido el de la edad (ser menor de 35 años). Cuando el arrendatario la alcance el contrato finalizará llegada la fecha de vencimiento del plazo de duración inicial o de su prórroga.

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El vecino llamó a la Línea Verde que la concesionaria del servicio de limpieza pública viaria, Trace, tiene habilitado para que la ciudadanía comunique cualquier incidencia, pero se encontró con que los sábados y domingos no está operativa, así que recurrió a la Policía Local, que a su vez le comunicó que intentaría mover hilos para hacer desaparecer esos residuos de la zona.

Esperó al lunes para dar cuenta del hallazgo, pero esa jornada se encontró en un paseo a “varios jóvenes” dispuestos a ‘jugar’ con los neumáticos arrojándolos por las escaleras de la sede del Colegio de Abogados de Ceuta (COACE) que desembocan en la plaza Carmen Cerdeira, donde “podrían haber causado cualquier desgracia personal o material si se hubieran lanzado”.

Día tras día ha visto cómo las ruedas se han ido diseminando por distintos puntos de la barriada

Con la ayuda de un mando de la Policía Local que, casualmente, pasaba por allí, desistieron de su propósito, pero la ‘burocracia’ no dejó de complicar la historia. “Me han dicho por un lado que Trace no recoge ese tipo de residuos, que debe ser el gestor autorizado, Ecoceuta, o Tragsa, pero yo no tengo los teléfonos de todas las empresas que se pueden hacer cargo”, lamenta el vecino, que día tras día ha visto cómo las ruedas se han ido diseminando por distintos puntos de la barriada.

Al final, antes de rendirse, optó por recurrir a este periódico para denunciar el caso. Ecologista convencido, también está a punto de arrojar la toalla con el reciclaje. “Para depositar en los contenedores específicos la basura desde mi edificio, por ejemplo, tenemos que desplazarnos más de medio kilómetro ida y vuelta, y no somos los peor situados, ya que dicen que colocarlos más cerca no es factible porque no accedería el camión”, lamenta con el recelo de que “si ese vehículo no cabe, difícilmente podrá hacerlo uno de bomberos si se produjera un incendio en bloques que alcanzan las nueve plantas de altura”.

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Fracaso judicial en los desahucios

La Ciudad Autónoma también ha fracasado judicialmente en su intento de desahuciar a los adjudicatarios de las casas de Serrano Orive que no las dejaron voluntariamente cuando se les instó a hacerlo para poder mantener la promoción, como fue concebida, para el alquiler barato destinado a facilitar la emancipación de jóvenes.

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El régimen que debería seguirse en esta promoción, venta o alquiler, queda pendiente de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que se espera conocer “en los próximos meses”. Dicho dictamen “podría afectar al resto de actuaciones a realizar en las viviendas”, según el Ejecutivo local.

El asesoramiento especializado recabado por el órgano rector de la sociedad municipal concluyó, realizadas las consultas pertinentes tras conocerse dichas resoluciones judiciales, que lo más conveniente para el interés público era no recurrir las sentencias dictadas en segunda instancia a la vista de sus conclusiones, dadas las limitadas posibilidades de éxito y, al mismo tiempo, los costes que, para las arcas de la Administración autonómica, tendría la interposición de nuevas acciones extraordinarias.

Hace apenas un mes la Aucdiencia dictaba cinco nuevas sentencias contrarias a Emvicesa

El tribunal de la Sección VI de la Audiencia Provincial de Cádiz en Ceuta ha dictado otras cinco sentencias más contrarias a Emvicesa y favorables a los inquilinos de la promoción de Serrano Orive. Hasta el momento son seis las notificadas, todas ellas ratifican por parte del máximo órgano judicial en la ciudad sentencias que en primera instancia habían sido dictadas por diferentes juzgados. En todos los casos los intereses de los afectados han estado defendidos por el bufete Lería y Martínez.

Emvicesa había recurrido alegando error en la valoración de la prueba en cuanto a la calificación de las viviendas de esta promoción y la legislación aplicable a la entidad Emvicesa respecto de la duración de los contratos de arrendamiento e inobservancia de la doctrina jurisprudencial existente al respecto y aplicación de normativa errónea.

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La promoción de Serrano Orive ha terminado judicializada ante el choque de intereses

“El artículo 1282 del Código Civil dispone que para juzgar la intención de las partes deberá atenderse a los actos anteriores, coetáneos o posteriores al contrato. En nuestro caso, esta norma básica interpretativa resulta trascendental, permitiéndonos acudir a otros mecanismos complementarios atendidas las circunstancias concretas, dando relevancia al comportamiento conjunto y general observado por las partes que, como se ha expuesto, se ve reflejado en las negociaciones entre la entidad pública actora y los inquilinos ante la iniciativa de poner en venta el inmueble, con una marcha atrás para volver a iniciar los trámites añadiendo unas condiciones a la licitación en las que se acepta claramente por ambas partes una situación en la que se reconoce el derecho de los arrendatarios a permanecer en las viviendas todo el tiempo que dura la protección, es decir, 25 años, y ello se comunica por Emvicesa a estos últimos para su mayor tranquilidad, sin olvidar que en Resolución de 16 de diciembre de 2009 de la Consejería de Hacienda de la Ciudad de Ceuta obtuvieron calificación definitiva de viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años, imponiendo tal condición a los posibles adquirentes del inmueble, negándola después para sí misma”, recuerda la Audiencia.
Se detiene el tribunal, como ya lo hiciera en anteriores sentencias, precisamente en esa expresión de “mayor tranquilidad”, recalcando que “facilita, sin lugar a dudas, la aplicación de la anterior doctrina al caso que nos ocupa y nos revela no solo la posición jurídica que la entidad arrendadora tiene respecto a la parte discutida del contenido del contrato, sino la intención de transmitir a la otra parte una confianza que después no pueda defraudar mediante un incoherente incumplimiento de lo que la misma imponía a los hipotéticos futuros compradores”.

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En el recurso presentado por Emvicesa se alegó error en la valoración de la prueba en cuanto a la calificación de las viviendas de Serrano Orive y la legislación aplicable a la entidad Emvicesa respecto a la duración de los contratos de arrendamiento. Según el recurso, en el acta de la comisión local de la vivienda en su reunión de 14 de noviembre de 2007 se especificó claramente el objeto y destino de tales viviendas, que no es otro que el “arrendamiento para jóvenes” confundiéndose el plazo de protección en que el inmueble debe estar destinado a dicho fin, con el derecho subjetivo de los inquilinos y su derecho a permanecer en la vivienda, dado que su juventud no dura 25 años, resultando por tanto contrario a la finalidad de la norma mantener a dichos arrendatarios en las viviendas durante tal periodo temporal.

Es ahí donde chocan los intereses de las partes y aunque algunos de los afectados optaron por entregar a Emvicesa las llaves de sus casas, otros consideraron que tenían la razón a su favor buscando el amparo judicial que, hasta el momento, les está dando la razón.

La Audiencia no comparte las tesis de la recurrente en cuanto a diferenciación de las distintas modalidades de viviendas de protección de promoción pública, centrando el objeto del debate en la interpretación de las cláusulas contractuales en atención no solo a su literalidad sino a la determinación de la voluntad de las partes.

“El artículo 1282 del Código Civil dispone que para juzgar la intención de las partes deberá atenderse a los actos anteriores, coetáneos o posteriores al contrato. En nuestro caso, esta norma básica interpretativa resulta trascendental, permitiéndonos acudir a otros mecanismos complementarios atendidas las circunstancias concretas, dando relevancia al comportamiento conjunto y general observado por las partes que, como se ha expuesto, se ve reflejado en las negociaciones entre la entidad pública actora y los inquilinos ante la iniciativa de poner en venta el inmueble, con una marcha atrás para volver a iniciar los trámites añadiendo unas condiciones a la licitación en las que se acepta claramente por ambas partes una situación en la que se reconoce el derecho de los arrendatarios a permanecer en las viviendas todo el tiempo que dura la protección, es decir, 25 años, y ello se comunica por Emvicesa a estos últimos para su mayor tranquilidad, sin olvidar que en Resolución de 16 de diciembre de 2009 de la Consejería de Hacienda de la Ciudad de Ceuta obtuvieron calificación definitiva de viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años, imponiendo tal condición a los posibles adquirentes del inmueble, negándola después para sí misma”, recuerda la Audiencia.

Se detiene el tribunal, como ya lo hiciera en anterior sentencia, precisamente en esa expresión de “mayor tranquilidad”, recalcando que “facilita, sin lugar a dudas, la aplicación de la anterior doctrina al caso que nos ocupa y nos revela no solo la posición jurídica que la entidad arrendadora tiene respecto a la parte discutida del contenido del contrato, sino la intención de transmitir a la otra parte una confianza que después no pueda defraudar mediante un incoherente incumplimiento de lo que la misma imponía a los hipotéticos futuros compradores, pero no como una modificación en las condiciones del contrato, sino como algo que se daba por sentado”, señala. “No cabe duda de que la creación de tal apariencia tuvo que influir necesariamente en el ánimo de los inquilinos y en sus decisiones y estrategias en defensa de sus derechos e intereses”.

Quedan muchos más recursos presentados por Emvicesa contra sentencias dictadas por distintos juzgados, favorables todas ellas a los inquilinos.

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La Audiencia es clara en su sentencia al considerar que el recurso no puede prosperar. La clave en la que se centra la resolución de este litigio es precisamente la interpretación de las cláusulas contractuales en atención no solo a su literalidad sino a la determinación de la voluntad de las partes, aludiendo de manera específica al artículo 1282 del Código Civil que dispone que para juzgar la intención de las partes deberá atenderse a los actores anteriores, coetáneos o posteriores al contrato.
“En nuestro caso, esta norma básica interpretativa resulta trascendental, permitiéndonos acudir a otros mecanismos complementarios atendidas las circunstancias concretas, dando relevancia al comportamiento conjunto y general observado por las partes que se ve reflejado en las negociaciones entre la entidad pública actora y los inquilinos ante la iniciativa de poner en venta el inmueble, con una marcha atrás para volver a iniciar los trámites añadiendo unas condiciones a la licitación en las que se acepta claramente por ambas partes una situación en la que se reconoce el derecho de los arrendatarios a permanecer en las viviendas todo el tiempo que dura la protección, es decir, 25 años. Y ello se comunica por Emvicesa a estos últimos para su mayor tranquilidad, sin olvidar que en Resolución de 16 de diciembre de 2009 de la Consejería de Hacienda de la Ciudad obtuvieron calificación definitiva de viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años, imponiendo tal condición a los posibles adquirentes del inmueble, negándola después para sí misma”, concreta la Audiencia.
Y ese detalle de “para su mayor tranquilidad” es importante que sea destacado, porque tal y como recoge el magistrado en sentencia, dicha expresión “nos revela no sólo la posición jurídica que la entidad arrendadora tiene respecto a la parte discutida del contenido del contrato, sino la intención de transmitir a la otra parte una confianza que después no puede defraudar mediante un incoherente incumplimiento de lo que la misma imponía a los hipotéticos futuros compradores, pero no como una modificación en las condiciones del contrato, sino como algo que se daba por sentado”, recalca. “No cabe duda de que la creación de tal apariencia tuvo que influir necesariamente en el ánimo de los inquilinos y en sus decisiones y estrategias en defensa de sus derechos e intereses”, apunta.
“Ha de prevalecer la voluntad común, efectiva y real querida por las partes que, insistimos, se pone de manifiesto con claridad tanto en el resultado de las indicadas negociaciones, con independencia de la literalidad de las cláusulas del contrato, que contradecían la propia literalidad de la calificación definitiva del régimen de protección y de la duración, aplicable con preferencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a la literalidad de los términos del contrato, que entendemos errónea y por tanto el intérprete deberá acudir a otros mecanismos de interpretación con el propósito de averiguar la voluntad real, que puede venir dada por las circunstancias que condujeron a la conclusión del contrato. Así, apreciada la contradicción entre la verdadera voluntad de los contratantes y el sentido habitual que las partes otorgan a los términos del contrato, prevalecerá aquella frente a la literalidad que se expresa en el contrato de conformidad con lo que establece el párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil”, puntualiza.
La controversia judicial se había centrado precisamente en el plazo de vencimiento del arrendamiento, que entendían los inquilinos no termina hasta 2034. El juzgado número 4, que es el que hasta la fecha ha dado la razón a Emvicesa, consideró “extinguido por expiración del plazo” al dar por válido el acuerdo de agosto de 2018 que dejó sin efecto el cambio de régimen de viviendas promovidas por Emvicesa adaptado cinco años atrás, por lo que dejada sin efecto la recalificación, los contratos se siguen rigiendo por los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo que el objeto de este procedimiento se debe dar por extinguido. Otros criterios en instrucción dictados por juzgados como el número 6 o el 5 además del 1 y el 2, con contrarios a Emvicesa al considerar que “el plazo de vencimiento del arrendamiento se determina por la normativa administrativa” y no terminará, por tanto, hasta diciembre de 2034 “en correlación con el sistema en vigor de protección de la vivienda”.
La Audiencia además considera además que habiendo diferentes tipos de protección, referida fundamentalmente al precio máximo ya sea por compra o alquiler, capacidad económica del solicitante y las ayudas a las que tendrá derecho, “en esencia y a los efectos de la disposición adicional que interpretamos, no atisbamos ninguna diferencia entre las distintas modalidades de viviendas de protección de promoción pública, máxime cuando en dicha norma se plasma algo tan elemental como que la concurrencia normativa habrá de resolverse por el principio de especialidad, de manera que la regulación concreta de carácter administrativo habrá de prevalecer sobre la general de arrendamientos de viviendas, máxime cuando se trata de materias reguladas por normas que, en tanto favorecen a los arrendatarios, no tienen carácter imperativo”, concreta.

Sobre la historia

En 2019 Emvicesa anunciaba que sacaría a todos los inquilinos. Fueron solo algunos los que entregaron de manera voluntaria las llaves de las viviendas que ocupaban en la promoción de Serrano Orive para que la Ciudad dispusiera de las mismas. El aviso había sido claro: en dos meses -era noviembre de 2019- todas las viviendas debían ser desalojadas. No todos aceptaron y se presentaron hasta 29 demandas de desahucio para hacerles salir. Pero los juzgados de Ceuta empezaron a emitir sentencias que daban razón a estos vecinos, al considerar que se trata de viviendas de protección pública sobre las que el periodo de prórroga de los contratos se extiende hasta 2034, amén de indicar que la resolución de expulsión la tenía que haber dado un órgano competente.

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La Ciudad opina que la recalificación fue motivada y no hubo “abuso de derecho”

La Ciudad calificó definitivamente en diciembre de 2009 en régimen de alquiler a 25 años las 45 viviendas protegidas de Serrano Orive y cuatro años después Emvicesa, con intención de hacer caja, recalificó la promoción para venta. En 2014, de hecho, anunció el inicio del proceso de venta “en un futuro próximo”, algo que estuvo a punto de materializar dos años después. No fue hasta junio de 2018 cuando, a instancias del Pleno, se pidió modificar de nuevo la calificación, algo que se hizo en agosto de ese mismo año.
Seguidamente la empresa municipal presentó numerosas demandas de desahucio contra los inquilinos que se han negado a entregar las llaves a pesar de incumplir las condiciones en las que les fueron concedidas por tener otras casas en propiedad, superar los ingresos mínimos, no residir en ellas, etcétera, procedimientos que siguen a expensas de lo que resuelva la Audiencia Provincial.
El Gobierno de la Ciudad considera que la resolución dictada en 2018 recurrida fue, en realidad, la revocación de “un acto desfavorable o de gravamen” para los afectados, por lo que no precisaría de ningún procedimiento de revisión de oficio.
Además, el Ejecutivo, que desea mantener la promoción en régimen de alquiler para jóvenes de conformidad con el último Acuerdo Plenario, entiende que la recalificación estuvo suficientemente motivada, que se dictó en tiempo y forma que no existió “abuso de derecho”.

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Hasta ahora, dieciséis fallos desestimatorios

Cinco de los seis Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Ceuta han emitido ya veredictos sobre las demandas de desahucio de los inquilinos de Serrano Orive. Todos salvo el número 3, que no se ha pronunciado, y el 4, que lo ha hecho a favor de la posición de Emvicesa en cuatro casos, han dado fallos desestimatorios de las pretensiones de la sociedad pública: cinco el número 5, cuatro tanto el número 6 como el número 1 y tres el número 2.

Contratos prorrogados hasta 2034, según otros veredictos

Las sentencias que no han dado la razón en primera instancia a Emvicesa en sus demandas de desahucio entienden, entre otras cosas, que el plazo de vencimiento del arrendamiento de las 45 viviendas protegidas de Serrano Orive “se determina por la normativa administrativa” y no termina, por tanto, hasta diciembre de 2034 “en correlación con el sistema en vigor de protección de la vivienda”.
Salvo la magistrada del Juzgado número 4, el resto dan por válido el cambio de régimen “de alquiler a venta” de 2013 con la calificación de “vivienda protegida de nueva construcción”, lo que llevaría aparejada “una prórroga legal, obligatoria para el arrendador”.
Además, se han detectado por parte de algunos juzgadores errores formales en la decisión de expulsar a los adjudicatarios como que la decisión no la tomase en tiempo y forma “el órgano competente” y no el presidente del Consejo de Administración de la empresa pública.
Tanto Emvicesa, en el caso de todos los fallos que no han estimado sus pretensiones, como la defensa de los inquilinos, en el de las sentencias que han ordenado su desalojo, han recurrido ante la Sección VI de la Audiencia Provincial, que en base a la denominada “jurisprudencia menor” resolverá el asunto en favor de una u otra parte.

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